Auflösung des Mietverhältnisses zu „Extrem-Duscher“

Gemäß § 1118 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) kann der Vermieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung auflösen, wenn der Mieter einen „erheblichen nachteiligen Gebrauch“ vom Mietgegenstand macht oder trotz Einmahnung die Miete nicht bezahlt („qualifizierter Mietzinsrückstand“). Diese beiden Auflösungsgründe gelten auch im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Der Auflösungsgrund des „erheblichen nachteiligen Gebrauchs“ liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger andauernde vertragswidrige Benützung des Mietgegenstandes oder durch mehrfache Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt ist oder auch nur droht. Der Mieter muss sich so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist, wobei ein Verschulden des Mieters nicht erforderlich ist. Es genügt, dass er sich des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei diesbezüglich der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist.

In einer kürzlich entschiedenen Rechtssache begehrte der Vermieter vom Mieter – gestützt auf einen erheblichen nachteiligen Gebrauch der Wohnung nach § 1118 ABGB – die Räumung der Wohnung. Der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) lag dabei nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Etwa ein Jahr nach Anmietung der Wohnung wurde umfangreicher Schimmelbefall in der Wohnung festgestellt. Ursache war die sehr hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung, weil der Mieter tagsüber 2 bis 4 Mal und in der Nacht bis zu 4 Mal jeweils für 15 bis 20 Minuten duschte.

Der OGH hielt in der Begründung seines Urteiles fest, dass dem Mieter über einen längeren Zeitraum ein extremes, zur Schimmelbildung führendes Duschverhalten vorzuwerfen sei, das er auch nach Aufforderung durch die Hausverwaltung nicht abstellte. Die vorhandene Lüftungsanlage entspreche zwar nicht mehr dem Stand der Technik, was dem Mieter nicht anzulasten sei, bei einem Gebrauch des Badezimmers durch einen durchschnittlichen Mieter wäre es allerdings nicht zum festgestellten Schimmelbefall gekommen. Zudem habe es der Mieter unterlassen durch (kurzes) Öffnen der Fenster nach dem Duschen die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu verringern. Der Mieter habe daher einen erheblichen nachteiligen Gebrauch der Wohnung zu verantworten, weshalb der Klage des Vermieters Folge gegeben und das Mietverhältnis aufgelöst wurde.