Auflösung eines Studentenwohnheim-Mietvertrages aufgrund von Distance-Learning?

April 2022

Die Vermietung von Studentenheimplätzen ist explizit vom Mietrechtsgesetz (MRG) ausgenommen, weshalb grundsätzlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung gelangen, sofern deren Anwendung nicht explizit ausgeschlossen wird.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Eine slowakische Studentin hat am 09.09.2019 einen von der beklagten Gesellschaft vermieteten Heimplatz in einem Studentenheim zu einem Mietzins in Höhe von € 448,00 monatlich angemietet. Es wurde vertraglich vereinbart, dass der Vertrag ohne Kündigung am 30.09.2020 endet, jedoch eine Kündigung zum Ende des Sommersemester 2020 (Ende Juni) möglich ist, sofern die Kündigung bis zum 30.04.2020 erfolgt.

Die Hochschule an welcher die Studentin studiert wurde aufgrund der COVID-19-Pandemie ab März 2020 auf Distance-Learning umgestellt. Aufgrund dessen gab die Studentin am 01.04.2020 der Beklagten bekannt, dass ihre Hochschule wegen COVID-19 geschlossen sei und auf Distance Learning umgestellt habe. Da sie zudem keine Möglichkeit habe, nach Wien zu kommen und ihre Familie finanzielle Schwierigkeiten habe, „beantragte“ sie den Vertrag zu kündigen. Die beklagte Partei erwiderte, dass es sich bei den geschilderten Gründen um keine wichtigen Gründe handle und der Vertrag am 30.06.2020 ende. Die Studentin hat die Monatsmieten für April bis Juni 2020 nicht bezahlt, weshalb die beklagte Partei die ausstehenden Monatsmieten von der hinterlegten Kaution in Abzug gebracht hat.

Die Studentin, welche ihre Ansprüche der klagenden Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte abgetreten hat, machte in weiterer Folge die ihrer Ansicht nach zu Unrecht einbehaltenen Monatsmieten für April bis Juni 2020 geltend.

Das Erstgericht und das Berufungsgericht haben das Klagebegehren mit der Begründung abgewiesen, dass kein wichtiger Grund iSd § 1117 ABGB vorliege, da die Brauchbarkeit des Studentenzimmers nicht beeinträchtigt worden sei und das freiwillige Verlassen des Studienortes der Sphäre der Studentin zuzurechnen sei.

Der OGH erwog dazu Folgendes: Die Kündigungsbestimmungen des § 12 Studentenheimgesetzes (StudHG) ändern nichts an der Anwendbarkeit des § 1117 ABGB.

Kann der Bestandnehmer aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten oder seiner Sphäre zuzuordnen sind, vom Bestandgegenstand nicht den bedungenen Gebrauch machen, kann er den Vertrag gem § 1117 ABGB vorzeitig durch außerordentliche Kündigung auflösen. Als wichtige Gründe kommen u.a. schwerwiegende Änderungen der Verhältnisse in Betracht, welche die Fortsetzung der vertraglichen Bindungen unzumutbar erscheinen lassen.

Im vorliegenden Fall liege der die vorzeitige Vertragsauflösung rechtfertigende, wichtige Grund in der COVID-19-Pandemie und der daraus folgenden Schließung der Hochschule und Umstellung auf Distance-Learning samt den Reisebeschränkungen zwischen dem Studienort und dem Wohnsitz der Studentin. Bei der COVID-19-Pandemie handle es sich um eine schicksalhafte Entwicklung, die nicht in der Sphäre der Studentin begründet liege. Nach Ansicht des OGH liege somit eine wirksame Auflösungserklärung per 01.04.2020 mit sofortiger Wirkung vor, weshalb das Klagebehren (Rückzahlung der einbehaltenen Monatsmieten für April bis Juni 2020) zu Recht bestehe.