Aufrechnungsverbot in einem Mietvertrag zwischen Verbrauchern ist zulässig

Oktober 2020

Als Aufrechnung wird der rechtliche Vorgang bezeichnet, gegenseitige Forderungen voneinander in Abzug zu bringen, so dass nur mehr die Differenz beglichen werden muss. Gemäß § 6 Abs 1 Z 18 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist eine Vertragsklausel zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, die es dem Verbraucher verbietet, seine Verbindlichkeiten durch Aufrechnung mit eigenen Forderungen zu begleichen, unzulässig.

In seiner kürzlich ergangenen Entscheidung zu 4 Ob 71/20z hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) zu beurteilen, ob eine Anwendung dieser Bestimmung auf ein Mietverhältnis zwischen Verbrauchern in Frage kommt. Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Mieter einer Eigentumswohnung zahlte zu wenig an Mietzins, hatte aber in früheren Perioden zu viel an Miete entrichtet. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter allenfalls bestehende Gegenforderungen nicht mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder sonstigen dem Vermieter zustehenden Ansprüchen aufrechnen darf.

Der OGH entschied, dass diese Bestimmung des KSchG nicht unmittelbar zur Anwendung komme, weil im gegenständlichen Fall auch der Vermieter als Verbraucher und nicht als Unternehmer zu qualifizieren sei. Aus dem bloßen Umstand, dass zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein wirtschaftliches Ungleichgewicht bestehen mag, könne auch nicht die analoge Anwendung von Bestimmungen des KSchG abgeleitet werden. Daher sei ein Aufrechnungsverbot für Gegenforderungen des Mieters gegen Mietzinsforderungen des Vermieters grundsätzlich zulässig. Der Mieter kann daher im vorliegenden Fall nicht mit der zu viel bezahlten Miete aus den Vorperioden aufrechnen.