Bauen auf fremdem Grund

Oktober 2017

Nach § 418 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) fällt ein Gebäude, das jemand auf fremdem Grund mit eigenen Materialien errichtet, im Regelfall dem Grundeigentümer zu. Hat der Eigentümer des Grundes von der Bauführung aber gewusst und sie nicht sogleich dem redlichen Bauführer untersagt, dann kann der Grundeigentümer nur Wertersatz für den in Anspruch genommenen Grund fordern. „Redlicher“ Bauführer ist dabei derjenige, der annehmen durfte und angenommen hat, dass ihm der Bau vom Eigentümer gestattet worden sei.

Der Bauführer erwirbt schon durch die Bauführung Eigentum, ohne dass es einer grundbücherlichen Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Bauführer bedürfte. Demnach handelt es sich dabei um eine Ausnahme vom sogenannten „Eintragungsgrundsatz“, wonach Rechte und Belastungen einer Liegenschaft nur durch ihre Eintragung im Grundbuch entstehen oder erlöschen.

Der Eigentumserwerb des Bauführers kann grundsätzlich lediglich an jenen Grundflächen erfolgen, auf denen ein Gebäude errichtet wurde. Nach der Rechtsprechung beschränkt sich der Erwerb zwar nicht allein auf die verbaute Fläche im streng technischen Sinn, sondern umfasst auch noch die zur bestimmungsgemäßen Benützung des Hauses „unentbehrlichen Flächen“. Dazu gehören nach herrschender Rechtsprechung nur Gebäudezugänge oder -zufahrten sowie die zur Reparatur an den Hausmauern unbedingt notwendigen Abstände.

In einer kürzlich entschiedenen Rechtssache hat der Oberste Gerichtshof (OGH) zudem klargestellt, dass jene Grundstücksflächen, welche für die Einhaltung der gesetzlichen Mindestabstände nach der Bauordnung erforderlich sind, nicht zu den „unentbehrlichen Flächen“ im Sinne der oben genannten Rechtsprechung zählen. Nach Ansicht des OGH sind allenfalls erforderliche verwaltungsbehördliche Bewilligungen für das gegenständliche Zivilverfahren nicht von Bedeutung. Ob der Erwerber demnach in der Lage ist, eine baurechtliche Bewilligung und eine grundbücherliche Einverleibung seines Eigentums zu erwirken, sei demnach unbeachtlich.