Belastungs- und Veräußerungsverbot gemäß § 364c ABGB

Februar 2022

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (BuV) gemäß § 364c Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) verpflichtet den belasteten Eigentümer einer Sache die mit dem Belastungs- und Veräußerungsverbot belastete Sache nicht ohne Zustimmung des Berechtigten zu belasten oder zu veräußern. In der Praxis ist dies bei Liegenschaften häufig der Fall.

Nach dem Gesetzeswortlaut des § 364c letzter Satz ABGB wirkt ein vertragliches oder letztwilliges Belastungs- und Veräußerungsverbot (nur) dann gegen Dritte (= „dingliche Wirkung“), wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl‑ oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen wird. Nur wenn ein Veräußerungs‑ oder Belastungsverbot im Grundbuch eingetragen ist, kann die Liegenschaft nicht ohne Zustimmung des Berechtigten belastet oder veräußert werden. Anderenfalls „kann“ der verpflichtete Eigentümer die Liegenschaft zwar belasten oder veräußern, er wird dem Berechtigten gegenüber jedoch schadenersatzpflichtig, weil er das – im Innenverhältnis gegenüber dem Berechtigten – nicht „darf“. Sofern der Dritte, zu dessen Gunsten die Liegenschaft belastet oder an den die Liegenschaft veräußert wird, keine Kenntnis vom Belastungs- und Veräußerungsverbot hat, kann ihm dieses Verbot nicht entgegengehalten werden, d.h. dieser ist nicht zur Rückabwicklung (z.B. Herausgabe der Liegenschaft) verpflichtet. Die Eintragung eines Belastungs- und Veräußerungsverbotes im Grundbuch kann daher von zentraler Bedeutung sein.

Die Begründung eines Belastungs‑ oder Veräußerungsverbots mit Drittwirkung durch grundbücherliche Eintragung setzt zusammengefasst ein familiäres Verhältnis zwischen den Beteiligten im Sinne des § 364c ABGB voraus. Während Schwiegereltern und ‑kinder in § 364c ABGB ausdrücklich genannt sind, zählt die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) in analoger Ausdehnung dieses Kreises der begünstigten Personen auch Stiefeltern und ‑kinder zum Personenkreis dieser Bestimmung. Dies wird damit begründet, dass der offenkundige Zweck der Bestimmung, nämlich die Erhaltung des Familienbesitzes, die analoge Anwendung auf Stiefkinder und Stiefeltern als geboten erscheinen lässt, weil nur dies den Widerspruch vermeidet, dass Pflegekinder und deren Ehegatten unter die Bestimmung fallen, die leiblichen Kinder des anderen Ehegatten dagegen nicht. Wer zur Familie gehört, bestimmt sich demnach nicht ausschließlich durch Satzungen, sondern zunehmend durch die Intensität des Zusammenlebens und des Zusammengehörigkeitsgefühls.

Umstritten ist die Frage der Auswirkungen der Auflösung des das Verhältnis nach § 364c ABGB begründenden familiären Bandes durch Tod (z. B. wenn der Ehegatte, welcher der Vater der Stieftocher ist, stirbt). Insbesondere stellt sich dabei die Frage, ob dadurch auch die dingliche Wirkung des Belastungs‑ oder Veräußerungsverbots wegfällt, was zur Folge hätte, dass dieses aus dem Grundbuch gelöscht werden müsste.

Der OGH hat sich bereits mehrfach mit der Frage der Auswirkungen einer Scheidung der Ehe auf das zwischen Ehegatten wirksam vereinbarte und bücherlich eingetragene Belastungs‑ oder Veräußerungsverbot befasst. Nach dieser gesicherten Rechtsprechung verliert ein solches, wirksam vereinbartes und bücherlich eingetragenes Belastungs‑ oder Veräußerungsverbot durch die Scheidung der Ehe allein seine (dingliche) Rechtswirkung nicht. Das Belastungs‑ oder Veräußerungsverbot kann daher im Falle der Scheidung nur mit Zustimmung des berechtigten (Ex-)Ehegatten gelöscht werden.

Kürzlich hat der OGH ausgesprochen, dass auch ein zu Recht nach § 364c ABGB vereinbartes und im Grundbuch eingetragendes Belastungs- und Veräußerungsverbot zwischen einem Stiefgroßelternteil und seinem Stiefenkel nicht schon allein aufgrund des Todes des diese Schwägerschaft vermittelnden Großelternteils seine dingliche Wirkung verliert. Es ist daher nicht bloß aufgrund einer Sterbekurkunde, sondern nur aufgrund einer grundbuchsfähigen Löschungserklärung des Berechtigten zu löschen.