Durchführung von Erhaltungsarbeiten betreffend Elektroinstallationen

März 2019

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Mieter einer Wohnung beantragte bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung des Hauptmietzinses und die Durchführung von Erhaltungsarbeiten, u.a. betreffend Elektroinstallationen, dies mit der Behauptung, diese entsprächen nicht den Vorgaben des § 7a Elektrotechnikverordnung (ETV), da der Fehlerstrom‑Schutzschalter gesundheitsgefährdend sei. Die Sanierung der Elektroinstallation koste zumindest € 6.000,00. Die Wohnung sei daher in Kategorie D einzustufen, jedenfalls sei ein Abschlag von 35 % bis 40 % im Vergleich zur Normwohnung gerechtfertigt. Der Antragsteller habe die Mängel im Antrag an die Schlichtungsstelle gerügt, eine Sanierung sei jedoch nicht innerhalb angemessener Frist erfolgt.

Der OGH führte in seiner rechtlichen Beurteilung aus, dass eine Wohnung dann die Ausstattungskategorie A habe, wenn sie in brauchbarem Zustand ist, ihre Nutzfläche mindestens 30 m² beträgt, die Wohnung zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht und über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung und über eine Warmwasseraufbereitung verfügt. Gemäß § 15a Abs 2 Mietrechtsgesetz (MRG) richte sich die Ausstattungskategorie nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Ist zu diesem Zeitpunkt die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so sei dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.

Nach dem ab 13.07.2010 geltenden § 7a ETV sei bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs 1 MRG sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetz (ETG) entspricht; bei Anlagen, die über keinen Zusatzschutz gemäß der in der Verordnung näher bezeichneten ÖVE/ÖNORMEN verfügen, sei unbeschadet des vorhandenen Anlagenzustands der Schutz von Personen in der elektrischen Anlage durch den Einbau mindestens eines Fehlerstromschutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA, unmittelbar vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen, sicherzustellen. Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so könne die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.

Nach Ansicht des OGH ist der Umstand, dass diese Anlage nicht den Vorschriften des ETG entspricht, für sich alleine noch nicht geeignet, eine Unbrauchbarkeit der Wohnung zu bewirken, sondern müsse von der elektrischen Anlage zusätzlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung, etwa durch die Gefahr eines Stromschlags bei Berührung, ausgehen. Hierbei sei auf den objektiven Maßstab eines durchschnittlichen Mieters, der über keine besonderen Kenntnisse im Umgang mit elektrischen Anlagen verfügt, abzustellen.

Entspricht die elektrische Anlage nicht dem ETG, sei grundsätzlich von einer potentiellen Gefährlichkeit der Anlage auszugehen. Dem Vermieter stehe es jedoch offen, den Gegenbeweis anzutreten, dass von der Anlage im konkreten Fall keine Gefahr einer Gesundheitsschädigung ausgeht und die Wohnung daher brauchbar ist.