Erhaltungspflicht des Vermieters für Gasetagenheizung?

August 2017

Gemäß § 3 Abs 1 Mietrechtsgesetz (MRG) hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Darunter fallen nach der seit 01. Jänner 2015 geltenden Rechtslage auch Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind, wobei dies – kraft gesetzlicher Anordnung – auch für Mietverträge gilt, die vor dem 01. Jänner 2015 abgeschlossen wurden.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Bei Abschluss des Mietvertrages befand sich in der Wohnung eine alte Ölheizung mit einem Tank zwischen Schlaf- und Wohnzimmer, die eine undichte Leitung zum Ofen hatte. Der Mieter ließ noch vor seinem Einzug eine Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung einbauen. Als diese Anlage 30 Jahre später defekt wurde, ließ der Mieter die Anlage entsorgen und begehrte vom Vermieter die „Erneuerung der Heiztherme“ binnen angemessener Frist. Nach Ansicht des OGH ist der Mieter hierzu nicht berechtigt, und zwar aus nachfolgenden Gründen:

Die oben genannten Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft nur „mitvermietete“ Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte, nicht jedoch solche, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses aus Eigenem im Mietgegenstand installiert hat. Die vom Mieter vor Einzug in die Wohnung vorgenommene Erneuerung der Heizungsanlage sei – ungeachtet des dynamischen Erhaltungsbegriffes – nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als Veränderung (Verbesserung) zu qualifizieren. Eine solche wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Verbesserung sei jedoch dem erstmaligen Einbau einer Heizung gleichzustellen, weshalb die vom Mieter installierte Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung nicht als „mitvermietet“ gelte. Der Vermieter ist daher nicht zur Erhaltung bzw. Erneuerung dieser Heizungsanlage verpflichtet.