Erhaltungspflicht für vom Mieter eingebautes Wärmebereitungsgerät

November 2019

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Antragstellerin ist Mieterin, die Antragsgegnerin Vermieterin einer Wohnung in Wien, wobei der Vater der Mieterin im Jahr 1966 den Mietvertrag abgeschlossen hat. Zum Zeitpunkt der Anmietung wurde die Wohnung lediglich mit einem Ofen beheizt. Im Jahr 1991 baute der Vater der Mieterin eine Gas-Kombi-Therme ein. Zum Zeitpunkt der Anmietung entsprach die Wohnung der Ausstattungskategorie C. Nach dem Einbau der Gas-Kombi‑Therme wies die Wohnung alle Merkmale der Ausstattungskategorie A auf.

Im Jahr 2007 kam es anlässlich der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Tochter zur Anhebung des Hauptmietzinses („wertgesichert nach Kategorie A“) auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag.

Die vom Vater der Mieterin eingebaute Gas-Kombi-Therme besteht nach wie vor. Diese weist Mängel auf, zu deren Behebung es erforderlich ist, die Strömungssicherung, den Wärmetauscher, das Sicherheitsventil, den NTC-Fühler und das Umschalteventil zu tauschen.

Die Mieterin beantragte, der Vermieterin die Erhaltung der mitvermieteten Gas-Kombi‑Therme binnen angemessener Frist aufzutragen. Die Vermieterin wandte ein, dass sie für die erst während des laufenden Vertragsverhältnisses vom Mieter selbst eingebaute Gas‑Kombi‑Therme nicht erhaltungspflichtig sei.

Die Vorinstanzen gaben dem Antrag der Mieterin Folge. Der OGH bestätigte dies und führte in seiner Begründung aus, dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte beschränke. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach und nimmt der Mieter diese Maßnahme selbst vor, erstrecke sich die Erhaltungspflicht des Vermieters zweifellos auf die neue Anlage, weil das vom Mieter installierte Wärmebereitungsgerät nur das alte, bei Mietbeginn mitübergebene substituiert hat.

Anderes gelte freilich im Fall des anfänglichen Fehlens jeglicher Heizung im Mietgegenstand und dem erstmaligen Einbau einer Heizung durch den Mieter. Der Vermieter mag zwar das Eigentum an der vom Mieter erstmalig eingebauten Heizung erwerben, die Heizung sei aber dennoch nicht als „mitvermietet“ anzusehen und der Vermieter daher nicht erhaltungspflichtig, weil sich der Heizungseinbau typischerweise nicht im Mietzins niederschlagen wird. Zahlt der Mieter aber trotz der nunmehr vorhandenen Heizung keinen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich wieder unentgeltlich.

Wird aber ein anfänglich vorhandenes und mitvermietetes Wärmebereitungsgerät im Zug einer Verbesserung vom Mieter gegen ein neues Gerät ersetzt und kommt es dadurch zu einer mietzinsrechtlich relevanten Änderung der Ausstattungskategorie („Kategoriesprung“), sei das neue Gerät dann (anstelle des alten) mitvermietet, wenn sich dieser Umstand auch in der Mietzinshöhe niederschlägt. Zahlt der Mieter aufgrund der nunmehr vorhandenen Heiztherme einen höheren Mietzins, gebraucht er diese nämlich – wie im vorliegenden Fall – letztlich entgeltlich. Die Vermieterin ist daher im vorliegenden Fall zur Erhaltung verpflichtet.