Freiheitsersitzung durch Wohnungseigentümer

Jänner 2022

Unter „Freiheitsersitzung“ wird gemäß § 1488 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) der Rechtsverlust einer Dienstbarkeit verstanden, wenn sich der Dienstbarkeitsverpflichtete gegen die Ausübung der Dienstbarkeit widersetzt und der Dienstbarkeitsberechtigte sein Recht nicht geltend macht. Entgegen des § 1479 ABGB verjährt diesfalls eine Dienstbarkeit binnen 3 Jahren anstelle der gewöhnlichen 30 Jahre.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist aufgrund eines Übergabevertrages Eigentümer einer Liegenschaft. Die Zweitbeklagte ist Miteigentümerin eines dem Grundstück des Klägers angrenzenden Grundstückes. Die Rechtsvorgänger im Eigentum des Grundstückes der Zweitbeklagten haben den Rechtsvorgängern des Klägers das immerwährende, unbeschränkte und unentgeltliche Recht des Geh- und Fahrweges über einen Teil des Grundstückes der Zweitbeklagten eingeräumt. Die Einräumung der Dienstbarkeit erfolgte damals im Zusammenhang mit der Errichtung einer Wohnanlage, wobei jedem Miteigentümer ein Teil der Allgemeinfläche als asphaltierte Parkfläche zugewiesen wurde. Mittig durch die asphaltierte Parkfläche führt die Dienstbarkeitsfläche des Klägers und befinden sich links- und rechtsseitig davon mit weißen Linien markierte Parkflächen. Eine Abgrenzung der Parkflächen zur mittig gelegenen Dienstbarkeitsfläche gab es zu keiner Zeit, sodass der Heck- oder der Frontbereich der Fahrzeuge der Wohnungseigentümer häufig auf die Dienstbarkeitsfläche ragte. Im Jahre 2018 wurde dem Kläger die Behinderung der Dienstbarkeit bewusst.

Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Unterlassung der Störung der Dienstbarkeit durch wiederholtes Abstellen des Autos, wobei das geparkte Auto 0,5 – 1 m über die Grenze der hinweg in die Dienstbarkeitsfläche ragte.

Die von unserer Kanzlei vertretenen Beklagten wendeten ein, dass ihr PKW seit 2010 regelmäßig auf der ihr zugewiesenen Parkfläche abgestellt wurde, sodass bereits Freiheitsersitzung eingetreten sei.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und führte begründend aus, dass der Kläger die Beeinträchtigung der Dienstbarkeit zwar hätte erkennen müssen, die Beklagten ihr Recht jedoch nicht aus ihrer Stellung als Miteigentümer bzw. aus dem Sachbesitz, sondern lediglich aus einem obligatorischen Benützungsrecht an einer Allgemeinfläche der Eigentümergemeinschaft geltend machen, sodass die Verjährung der Dienstbarkeit erst nach 30 Jahren eintrete.

Der OGH erwog dazu Folgendes: verpflichteter Teil iSd § 1488 ABGB sei jedenfalls wer zur Duldung der Dienstbarkeit verpflichtet ist. Die Zweitbeklagte sei als Wohnungseigentümerin auch Miteigentümerin und Mitbesitzerin der gesamten Liegenschaft, sodass die Zweitbeklagte als verpflichteter Teil angesehen werden könne. Der Erstbeklagte (Ehegatte der Zweitbeklagten) benütze den Parkplatz nicht als bloßer Dritter, sondern leite sein Recht aus dem der Zweitbeklagten zustehenden Recht ab. Insgesamt können sich die Beklagten daher zu Recht auf die Freiheitsersitzung gem § 1488 ABGB stützen.

Voraussetzung für den Eintritt der Rechtsfolgen des § 1488 ABGB sei, dass der Verpflichtete ein Hindernis errichtet, das die Ausübung des Rechts für den Berechtigten unmöglich macht oder beeinträchtigt. Dabei genüge es, dass der Dienstbarkeitsberechtigte ein vom Verpflichteten geschaffenes Hindernis bei gewöhnlicher Sorgfalt hätte wahrnehmen können. Da dem Kläger die Behinderung bereits vor 2018 auffallen hätte müssen, haben sich die Beklagten daher erfolgreich auf die Freiheitsersitzung berufen. Die Unterlassungsklage wurde daher abgewiesen.