Gewährleistung bei Eigentumswohnungen

Gemäß § 37 Abs 4 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) haben die Wohnungseigentumsorganisatoren vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist, dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr 10 Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Dieses Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über das Wohnungseigentumsobjekt einzubeziehen. Mit dieser Einbeziehung gilt der im Vertrag beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinne der gewährleistungsrechtlichen Vorschrift des § 922 Abs 1 ABGB – damit haftet der Wohnungseigentumsorganisator bzw. Verkäufer für den beschriebenen Bauzustand. Erfolgt keine Einbeziehung eines solchen Gutachtens im Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses vereinbart, der in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.

Nach einer neueren Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) ist diese Bestimmung auch auf den sukzessiven Abverkauf von Wohnungen anzuwenden, also wenn der Alleineigentümer einer Liegenschaft mit sich selbst Wohnungseigentum begründet und nach und nach die einzelnen Wohnungen verkauft.

Stellt sich sodann innerhalb von 10 Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages und Übergabe der Wohnung an den Käufer heraus, dass größere Erhaltungsarbeiten durchzuführen sind und wurde kein Gutachten übergeben, hat der Käufer gegenüber dem Verkäufer Anspruch auf Gewährleistung, also auf Durchführung der Erhaltungsarbeiten auf Kosten des Verkäufers, zumal dadurch erst der vertragsgemäße Zustand hergestellt wird.