Grunderwerbsteuerpflicht bei Anteilsübertragungen und Anteilsvereinigungen

November 2015

In unserem letzten Newsletter haben wir über die ab 01.01.2016 geltenden Änderungen der Grunderwerbsteuerpflicht bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken berichtet (siehe Beitrag „Übergeber aufgepasst!“).

Änderungen gibt es aber auch, wenn sich ein Grundstück im Eigentum einer Gesellschaft befindet und es zu Veränderungen im Gesellschafterbestand kommt. Gemäß § 1 Abs 2a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist ab 01.01.2016 immer dann Grunderwerbsteuer zu entrichten, wenn sich ein Grundstück im Vermögen einer Personengesellschaft befindet und innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übertragen werden. Die zu entrichtende Grunderwerbsteuer beträgt hierbei 0,5 % vom Grundstückswert.

Beispiel:

Eine Offene Gesellschaft (OG), in deren Vermögen sich das Grundstück G befindet, hat 4 Gesellschafter. Die Gesellschafter A, B und C halten jeweils 32 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen, Gesellschafter D hält die restlichen 4 %.

Am 01.01.2016 überträgt A seine Anteile (32 %) an den neu eintretenden Gesellschafter X. Am 01.01.2018 übertragen zudem B und C ihre Anteile (jeweils 32 %) an X. Der neu eingetretene Gesellschafter X erhält somit innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren 96 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen. Am 01.01.2018 wird dadurch der Tatbestand des § 1 Abs 2a GrEStG verwirklicht. Die OG hat daher 0,5 % vom Grundstückswert des Grundstückes G an Grunderwerbsteuer zu entrichten.

 

Eine weitere Neuerung betrifft Anteilsvereinigungen bei Personen- und Kapitalgesellschaften. Gemäß § 1 Abs 3 GrEStG kommt es u.a. dann zu einer Besteuerung, wenn mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen in einer Hand vereinigt werden.

Beispiel:

Eine OG, in deren Vermögen sich das Grundstück G befindet, hat 4 Gesellschafter. Die Gesellschafter A, B und C halten jeweils 32 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen, Gesellschafter D hält die restlichen 4 %.

Am 01.01.2016 übertragen A und B ihre Anteile (jeweils 32 %) an den Gesellschafter C, womit dieser fortan 96 % der Anteile hält. Dadurch wird der Tatbestand des § 1 Abs 3 GrEStG verwirklicht. Die OG hat daher 0,5 % vom Grundstückswert des Grundstückes G an Grunderwerbsteuer zu entrichten.

 

Sowohl bei Anteilsübertragungen nach § 1 Abs 2a GrEStG als auch bei Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs 3 GrEStG werden treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile stets dem Treugeber zugerechnet.

Beispiel:

Eine GmbH, in deren Vermögen sich das Grundstück G befindet, hat 2 Gesellschafter. Gesellschafter A hält 51 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen, Gesellschafter B hält die restlichen 49 %.

Am 01.01.2016 überträgt Gesellschafter A 50 % seiner Anteile an den neu eintretenden Gesellschafter X, der diese Anteile treuhändig für den Gesellschafter B hält. Dadurch werden dem Gesellschafter B insgesamt 99 % der Anteile zugerechnet, wodurch der Grunderwerbsteuertatbestand gemäß § 1 Abs 3 GrEStG ausgelöst wird.

 

Ein interessanter Aspekt ist auch, dass es bei mittelbaren Anteilsvereinigungen zu keiner Besteuerung nach § 1 Abs 3 GrEStG kommt.

Beispiel:

Die GmbH B hält 100 % der Anteile an der GmbH A. Die GmbH B wird wiederum zu 100 % von der GmbH C gehalten.

Am 01.01.2016 überträgt die GmbH C 100 % ihrer Anteile an der GmbH B an die GmbH X. Die GmbH X wird dadurch mittelbar neue Eigentümerin der GmbH A, in deren Vermögen sich das Grundstück G befindet. Der Tatbestand des § 1 Abs 3 GrEStG wird dadurch nicht verwirklicht.

 

Ergänzend ist festzuhalten, dass es auf die Staatsangehörigkeit der Gesellschafter oder den Sitz der Gesellschaft, in deren Vermögen sich das jeweilige Grundstück befindet, nicht ankommt. Ausschlaggebend für die Grunderwerbsteuerpflicht ist lediglich ein in Österreich gelegenes Grundstück.