Haftung des Immobilienmaklers wegen Fehlinformationen über Sanierungszustand

Oktober 2019

Aufgrund § 3 Abs 1 Maklergesetz (MaklerG) hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach § 3 Abs 3 MaklerG sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Dazu zählen nach § 30b Abs 2 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) konkretisierte diese Grundsätze in der Vergangenheit wie folgt:

Immobilienmakler sind Sachverständige im Sinne des § 1299 ABGB, weshalb diese ihre Pflichten nicht erst dann verletzen, wenn sie den Auftraggeber nicht aufklären, sondern bereits dann, wenn ihre Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. Ferner haben Makler über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen sowie ihre Marktkenntnisse und deren Hintergrundwissen beratend einzubringen.

Grundsätzlich ist eine Haftung des Maklers nur zu bejahen, wenn ihn ein Verschulden trifft. Für die Richtigkeit einer nur weitergegebenen Information eines Dritten haftet der Makler grundsätzlich nicht. Zu Nachforschungen ist dieser auch nicht verpflichtet, es sei denn, es gibt Gründe, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Bedeutend ist jedoch, dass der Makler nicht den Eindruck erwecken darf, er habe den Wahrheitsgehalt der Informationen überprüft. Sohin begründet nach der Rechtsprechung des OGH eine ausdrückliche Zusicherung, die sich in weiterer Folge als falsch herausstellt, eine Pflichtverletzung.

Vor diesem Hintergrund beschäftigte sich der OGH erst kürzlich mit einer Rechtssache, der nachfolgender Sachverhalt zu Grunde lag:

Die Beklagte war als Immobilienmaklerin tätig und ebenso Mitgesellschafterin einer GmbH, welche sich mit dem Ankauf, der Sanierung und dem gewinnbringenden Weiterverkauf von Wohnungen beschäftigte. Die Beklagte begann mit der Vermarkung einer Liegenschaft, welche zuvor saniert wurde, wobei die Beklagte in diese Sanierung auch eingebunden war. Im Exposé wurde die Liegenschaft als „komplett saniert“ angepriesen und wurde dieser bauliche Zustand detailliert auch den Käufern bei einer Besichtigung zugesichert. Bei der Übergabe der Liegenschaft an die Käufer wies das Haus jedoch eine Vielzahl von Mängeln auf, weshalb die Käufer die Mäßigung des an die Beklagte gezahlten Honorars begehrten.

Hierzu führte der OGH aus, dass die Beklagte den Eindruck erweckt habe, sie habe sich über das gewöhnliche Maß hinaus aus erster Hand über den Zustand des Hauses und der Sanierung informiert. Zumal die Beklagte in die Sanierung eingebunden war, könne sie sich nicht darauf berufen, lediglich Informationen weitergegeben zu haben, an deren Richtigkeit zu zweifeln für sie kein Anlass bestanden hätte. Konkret war die Beklagte unter anderem in die Abrechnung der Sanierung eingebunden und stellte sie auch finanzielle Mittel zur Fertigstellung der Sanierung bereit. Einen Hinweis darauf, dass die von ihr mitgeteilten Informationen lediglich Mutmaßungen sind, gab es nicht. Vielmehr hätten die vermittelten Informationen den Anschein erweckt, auf einem fundierten Kenntnisstand zu beruhen. Aus diesem Grunde lag eine Verletzung wesentlicher Pflichten vor, was in einer Mäßigung des Provisionsanspruches resultierte.