Immobilienmakler - Aufklärung über Widmung

Gemäß § 3 Abs 1 Maklergesetz (MaklerG) hat der Makler die Interessen seines Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn er – wie es bei Immobilienmaklern häufig der Fall ist – zugleich für den Dritten tätig ist (sog. „Doppelmakler“). Zudem sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gegenüber Verbrauchern zählen dazu jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäftes wesentlich sind. Diese Bestimmung spricht die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger erwarb über Vermittlung des beklagten Immobilienmaklers ein Grundstück im Ausmaß von 1.959 m² um einen Kaufpreis von € 88.000. Das Grundstück war im Grundbuch als „Baufläche (begrünt)“ ausgewiesen. Tatsächlich ist jedoch ein Grundstücksstreifen mit einem Flächenausmaß von 259 m² als „Grünland“ gewidmet. Der Immobilienmakler hatte hiervon Kenntnis, klärte den Käufer hierüber jedoch nicht auf. Der Käufer brachte daraufhin eine Klage gegen den Immobilienmakler ein und brachte vor, dass der Wert von Grünland zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses wesentlich niedriger anzusetzen gewesen wäre, weshalb ihm ein Schaden in Höhe von € 12.476,69 entstanden sei.

Der OGH hielt in seiner Entscheidung fest, dass bei Verletzung von Informationspflichten oder bei unrichtigen bzw. unvollständigen Angaben über eine Eigenschaft der vermittelten Kaufsache der Immobilienmakler schadenersatzpflichtig werden kann und dem Geschädigten der Ersatz jenes Schadens gebührt, der ihm im Vertrauen auf die korrekte Erfüllung des Maklervertrages entstanden ist. Zu ersetzen sei demnach der sogenannte „Vertrauensschaden“. Nach Ansicht des OGH hat der Kläger keinen Schaden aufgezeigt, für den der Immobilienmakler ursächlich ist, zumal im vorliegenden jedenfalls feststehe, dass der Verkäufer das Grundstück zu keinem geringeren Preis als € 88.000,00 verkauft hätte. Zudem sei im Kaufvertrag festgehalten, dass der Verkäufer nicht für Flächenausmaß, Bauzustand oder Widmung haftet. Da der Kläger zudem auch nicht vorgebracht habe, dass er bei Kenntnis der teilweisen „Grünlandwidmung“ vom Grundstückskauf überhaupt Abstand genommen hätte, fehle es auch an der Behauptung eines hypothetischen alternativen Geschehenablaufes, der erst zum Ersatz des gewünschten Vertrauensschadens führen könnte.