Keine Maklerprovision im Vorkaufsfall

Oktober 2022

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Die klagende Immobilienmaklerin war von der Eigentümerin (Verkäuferin) mit der Vermarktung einer mit einem Vorkaufsrecht der Beklagten belasteten Liegenschaft beauftragt worden. Sie fand eine Kaufinteressentin, die ein Kaufanbot über den Erwerb der Liegenschaft um € 2,2 Mio abgab.

In einer Honorarvereinbarung verpflichtete sich die Kaufinteressentin gegenüber der Klägerin bei Zustandekommen des Kaufvertrags zur Zahlung einer Vermittlungsprovision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt.

Mit Einlösungserklärung übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht aus und übermittelte der Verkäuferin unter einem einen von ihr bereits unterfertigten schriftlichen Kaufvertrag, der keine Verpflichtungserklärung zur Zahlung des Maklerhonorars enthielt. Dieser Kaufvertrag wurde von der Verkäuferin unterzeichnet.

Die Klägerin begehrte daraufhin von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision von € 79.200,-. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren übereinstimmend ab. Der OGH bestätigte diese Entscheidung und führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass offen bleiben könne, ob und unter welchen Umständen ein Vorkaufsberechtigter eine Vertragsklausel übernehmen muss, die den Käufer zum Tragen der Kosten eines vom Verkäufer beauftragten und beim Abschluss des Erstvertrags verdienstlich gewordenen Maklers verpflichtet. Das habe die Klägerin hier nicht behauptet und lasse sich auch aus der Bestimmung des Erstvertrags, wonach sich der Käufer zur Übernahme der Vermittlungskosten verpflichtete, nicht ableiten.

Zur Behauptung der Klägerin, sie hätte einen Provisionsanspruch gegenüber der Beklagten, weil zumindest stillschweigend ein Maklervertrag abgeschlossen worden sei und sie für die Beklagte auch tatsächlich tätig geworden sei, hielt der OGH fest, dass die Klägerin – abgesehen von der Herbeiführung des Vorkaufsfalls als solchen – keine Dienste für die Beklagte aufgezeigt habe, durch deren Annahme es zu einer schlüssigen Auftragserteilung hätte kommen können. Da die Beklagte der Vermittlung des (verbindlichen) Kaufanbots der Erstkäuferin (und damit dem Eintritt des Vorkaufsfalls) gar nicht widersprechen konnte, könne von einem Sichgefallenlassen der Vermittlung (des Vorkaufsfalls) keine Rede sein. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen in der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte – mag sie auch in dem Bewusstsein erfolgt sein, dass die Maklerin ohne Eintritt der Vorkaufsberechtigten in den Kaufvertrag einen Provisionsanspruch gegenüber der Erstkäuferin hat – (noch) keinen schlüssigen Vertragsabschluss zwischen der Maklerin und der Vorkaufsberechtigten erblickt haben. Die Klage wurde daher zu Recht abgewiesen.