Maklerprovision ohne Vertragsabschluss?

In unserem letzten Newsletter (siehe „Maklerprovision trotz Rücktritt vom Kaufvertrag“) haben wir berichtet, dass der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes entsteht und auch der nachträgliche Rücktritt vom Kaufvertrag nicht zur Aufhebung des Provisionsanspruches führt.

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) hat dieser dargestellt, unter welchen Voraussetzungen es auch ohne Vertragsabschluss zum Entstehen eines Provisionsanspruches kommen kann. Der Entscheidung lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Die beklagte Eigentümerin einer Wohnung erteilte der klagenden Maklerin einen bis 03.11.2011 befristeten Alleinvermittlungsauftrag zum Verkauf ihrer Eigentumswohnung. Im Auftragsformular war (standardmäßig) festgehalten, dass die vereinbarte Provision auch für den Fall vereinbart wird, dass das vom Maklervertrag umfasste Rechtsgeschäft (Verkauf der Eigentumswohnung) „wider Treu und Glauben“ nicht zustande kommt. Die Eigentümerin fügte – vor Unterzeichnung des Auftragsformulares – noch einen Passus hinzu, wonach die Provision ausschließlich in dem Fall, dass die Maklerin vermittelt hat, zu bezahlen ist.

Nachdem die Eigentümerin die ersten drei von der Maklerin übermittelten Kaufanbote wegen zu geringen Kaufpreises ablehnte, übermittelte die Maklerin am 28.10.2011 schließlich ein Anbot, das den Preisvorstellungen der Eigentümerin entsprach. Aufgrund von Ortsabwesenheit erlangte die Eigentümerin jedoch erst am 07.11.2011, sohin nach Ablauf des befristeten Alleinvermittlungsauftrages, hiervon Kenntnis. Noch am selben Tag verkaufte die Eigentümerin die Wohnung an eine andere, nicht von der Maklerin vermittelte Interessentin.

Die Maklerin begehrte daraufhin eine Provision. Nachdem das Erstgericht dem Klagebegehren stattgab und das Berufungsgericht die Klage abwies, beschäftigte sich der OGH mit dieser Rechtssache. Der OGH wies das erhobene Rechtsmittel (Revision) der Maklerin mangels erheblicher Rechtsfrage zwar zurück, führte jedoch aus, dass die Eigentümerin Verbraucherin im Sinne des § 1 Abs 1 Z 2 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sei, weshalb § 31 KSchG anzuwenden sei. Nach § 31 Abs 1 Z 3 KSchG müssen „besondere Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs“ ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Der Begriff „ausdrücklich“ sei dahingehend zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung enthalten muss. Da der von der Eigentümerin hinzugefügte Passus, dass die Provision nur in dem Fall, dass die Maklerin vermittelt hat, zu bezahlen ist, in einem offenkundigen Widerspruch zu der Klausel, dass die vereinbarte Provision auch für den Fall vereinbart wird, dass das vom Maklervertrag umfasste Rechtsgeschäft (Verkauf der Eigentumswohnung) „wider Treu und Glauben“ nicht zustande kommt, stehe, kann nach Ansicht des OGH von einer eindeutigen Vereinbarung keine Rede sein. Das Klagebegehren wurde daher abgewiesen.