Maklerprovision trotz Rücktritt vom Kaufvertrag

August 2015

Gemäß § 7 Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes. Das rechtswirksame Zustandekommen eines Geschäftes ist somit Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruches. Kommt zunächst ein Kaufvertrag zustande und tritt der Käufer in weiterer Folge vor Durchführung des Kaufvertrages von diesem zurück, ist der Käufer dennoch zur Bezahlung der Maklerprovision verpflichtet. Dies hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer kürzlich ergangenen Entscheidung, welcher nachfolgender Sachverhalt zugrunde lag, ausgesprochen:

Die Kläger hatten sich Anfang des Jahres 2012 für ein Ferienhaus interessiert, welches von der beklagten Immobilienmaklerin inseriert wurde. Da die Maklerin mit einem Kaufanbot unter Vorbehalt der Finanzierung nicht einverstanden war, gaben die Kläger ein unbedingtes Kaufanbot für das Ferienhaus ab, welches der Verkäufer annahm. Kurz vor dem Termin der Kaufvertragsunterfertigung erfuhren die Kläger, dass die Bank ihren Finanzierungsantrag abgelehnt hat. Da die Kläger auch sonst keine Finanzierung erhielten, mussten sie – nachdem Sie bereits die Maklerprovision an die Beklagte bezahlten hatten – vom Kaufvertrag zurücktreten. Da sich die Maklerin weigerte, die Provision zurückzubezahlen, brachten die Kläger eine Klage auf Rückerstattung der Maklerprovision ein. Der OGH wies die Klage schlussendlich ab und begründete seine Entscheidung wie folgt:

Für das Zustandekommen eines Vertrages genügt grundsätzlich die Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand, wobei dies insbesondere auch für den Liegenschaftskauf gilt, welcher für beide Vertragsteile voll verbindlich ist, wenn über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis Einigung besteht. Nur wenn eine Vereinbarung offen gebliebener Punkte vorbehalten wird, kommt der Vertrag erst zustande, wenn sich die Parteien auch über die offenen Punkte geeinigt haben. Da die Kläger ein unbedingtes Kaufanbot an die Verkäufer übermittelt haben, wurde der Kaufvertrag mit Annahme des Kaufanbots durch den Verkäufer für beide Seiten verbindlich („perfekt“), weil das Kaufanbot nicht von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht wurde. Da der Kaufvertrag somit rechtswirksam zustande gekommen ist, ist dadurch auch der Provisionsanspruch der Maklerin entstanden. Der nachträgliche Rücktritt vom Kaufvertrag durch die Käuferin führt jedoch nicht zur Aufhebung des Provisionsanspruches.