Mangelhaftes Lüften einer Mietwohnung als Kündigungsgrund?
Die Klägerin ließ daraufhin Messungen durchführen, bei denen festgestellt wurde, dass in der Mietwohnung erhöhte Temperaturen und Luftfeuchtigkeit vorliegen. Die Klägerin führte dies darauf zurück, dass die Beklagte zu wenig lüfte und forderte diese mehrmals schriftlich auf, ihr „falsches Nutzverhalten“ einzustellen. Auch im ersten Quartal 2020 kam es wieder zur Schimmelbildung, woraufhin die Klägerin die Wohnung zum 31.8.2021 kündigte. Die Klägerin begründete dies damit, dass die Beklagte vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch mache und ihn durch unsachgemäßes Nutzungsverhalten vernachlässige, insbesondere die Mietwohnung zu wenig bis gar nicht lüfte. Das Aufhängen von Wäsche in der Wohnung würde „zusätzlich die Feuchtigkeit bei mangelnden Lüftungsvorgängen“ fördern.
Die Beklagte beantragte die Aufhebung der Kündigung und wandte ein, dass die unmittelbar nach Bezug aufgetretenen Nässeschäden und Schimmelbildungen in der Wohnung durch Baumängel verursacht worden waren. Sie habe während der gesamten Nutzungsdauer ein normales Nutzungsverhalten an den Tag gelegt und regelmäßig gelüftet.
Der OGH führte in seiner Entscheidung aus, dass nach ständiger Rechtsprechung ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall Mietrechtsgesetz (MRG) dann vorliege, wenn eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Benützung des Bestandsobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt oder droht. Ein Verschulden des Mieters sei nicht erforderlich, die Schädlichkeit müsse ihm aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abgestellt werde. Der Auflösungsgrund liege jedoch nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandsgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht.
Nach der Rechtsprechung müsse ein Mieter grundsätzlich weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit mit dem Auftreten von Schimmelbildung in Wohnräumen rechnen. Wenn ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet wird, müss der Vermieter dafür einstehen, dass es in ortsüblicher Weise genutzt werden darf und nutzbar ist. Bei der üblicherweise anzunehmenden, durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjekts werde der Mieter daher auch erwarten können, dass mit dem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann.
Dass Feuchtigkeitsbildung auf interne Feuchtquellen zurückzuführen ist, sei bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und sage nichts über ein Fehlverhalten des Mieters aus.
Ohne gesonderte konkrete Vereinbarung sei ein vom Vermieter einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung gewünschtes oder als notwendig erachtetes Lüftungs- und Beheizungsverhalten den Wünschen und Bedürfnissen des Mieters nach kühlen oder warmen Räumen grundsätzlich hintanzustellen. Atmen, von Stoßlüften nicht unterbrochenes nächtliches mehrstündiges Durchschlafen, Duschen, und Baden, Kochen, Waschen, Trocknen der Wäsche der Wohnungsbewohner, das Verwenden von Vorhängen, das Aufstellen von Sitzgelegenheiten, Sofas oder Sitzgarnituren, Einbaumöbeln oder sonstigen Möbeln an dem Mieter genehmen Stellen, einschließlich Außenwänden: All dies gehöre grundsätzlich zur bedungenen Nutzung einer Wohnung, die eben zu Wohnzwecken – und nicht zur Trockenlegung fremder Bausubstanz – vermietet ist. Auch eine tägliche Präsenz des Mieters zwecks Stoßlüftens sei nicht geboten, sodass auch das fallweise gänzliche Unterbleiben des Lüftens den Kündigungsgrund nicht verwirklicht.
Im gegenständlichen Fall war festgestellt worden, dass zur Beseitigung der Feuchtigkeit im Mietobjekt ein Querlüften alle drei bis vier Stunden für fünf bis zehn Minuten erforderlich wäre. Hierzu war bzw. ist der beklagte Mieter allerdings nicht verpflichtet; die Klage (Aufkündigung) wurde daher abgewiesen.