Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann der Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nur aus wichtigen Gründen kündigen. Gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG liegt ein solcher wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind.

Nach ständiger Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Mietobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht, oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden.

In einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache hat der OGH das Verhalten des Mieters, ein Toilettenfenster jahrelang durchgehend und überdies monatelang völlig unbeaufsichtigt offen stehen zu lassen, sodass es bereits zu Verputzschäden bis zu frei liegenden Ziegeln gekommen ist, als einen erheblich nachteiligen Gebrauch und somit eine vertragswidrige Benützung des Mietgegenstandes gewertet, weshalb der Vermieter berechtigt war, das Mietverhältnis aufzulösen.