Pflicht zur Installation von Klimageräten?

Juni 2016

Gemäß § 3 Abs 2 Z 2 Mietrechtsgesetz (MRG) hat der Vermieter sämtliche Arbeiten, die zur Erhaltung des Mietgegenstandes erforderlich sind, durchzuführen, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt. Bei diesen Erhaltungspflichten handelt es sich um zwingende Rechtsvorschriften zugunsten des Mieters, auf welche der Mieter im Vornhinein nicht wirksam verzichten kann. Dies hat der Oberste Gerichtshof (OGH) kürzlich ausgesprochen, wobei dessen Entscheidung nachfolgender Sachverhalt zu Grunde lag:

Die Mieterin von Büroräumlichkeiten begehrte vom Vermieter, dass dieser auf seine Kosten Klimageräte im Mietgegenstand einbaut bzw. dafür Sorge trägt, dass die Lufttemperatur im Mietgegenstand in der warmen Jahreszeit 25° Celsius nicht überschreitet. Im Zuge von Sanierungsarbeiten seien nämlich die zuvor vorhandenen Klimageräte ersatzlos entfernt und die gesamte Außenfassade mit einer Glasfront versehen worden, die eine Lüftung ins Freie verhindere. Das Arbeitsinspektorat habe die Mieterin zudem bereits aufgefordert, notwendige Maßnahmen zur Erreichung einer Temperaturabsenkung in den Büroräumlichkeiten zu treffen, um die Gefahren für die Gesundheit der Arbeitnehmer durch die extrem hohen Raumtemperaturen hintanhalten zu können.

Der OGH führte in seiner Entscheidung aus, dass eine Gesundheitsgefährdung im Sinne der oben genannten Bestimmung nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohenden Gefahren, sondern bei jedem Mangel, von dem eine signifikante Gefährdung der körperlichen Integrität ausgeht, besteht. Die Überschreitung von zum Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten stelle generell ein starkes Indiz für eine derartige Gefährdung dar. Die Gesundheitsgefährdung müsse jedoch „vom Mietgegenstand selbst“ ausgehen, weshalb insbesondere Gefahrenquellen wie von außen eindringender Straßenlärm ausscheiden.

Dies ist insofern nicht ganz nachvollziehbar, zumal hohe Raumtemperaturen meist auch nicht vom Mietgegenstand selbst ausgehen. Da das Erstgericht keine ausreichenden Feststellungen über das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung getroffen hat, hat der OGH die Rechtssache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.