Rücktritt von Fernabsatzvertrag - keine Maklerprovision

November 2019

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist als Immobilienmaklerin tätig und begehrt von den Beklagten, einem Ehepaar, eine Provision für die verdienstliche Vermittlung einer Liegenschaft.

Der Erstbeklagte war auf diese durch ein Privatinserat des Verkäufers (mit einem Preis von € 490.000) aufmerksam geworden und hatte sie bereits zweimal mit seiner Frau besichtigt, bevor er im Internet auf ein Inserat der Klägerin über dieses Grundstück mit einem Preis von € 450.000 stieß (das Foto kannte er bereits aufgrund des Privatinserats des Verkäufers). Er kontaktierte daraufhin die Immobilienmaklerin und wollte wissen, ob es sich bei diesem Grundstück um das ihm bereits bekannte handelt. Zudem teilte er ihr mit, dass er einen Preis von € 380.000 anstrebe. Diese entgegnete, dass die Beklagten über € 400.000 bieten müssten. Per E‑Mail wurde dem Erstbeklagten von der Klägerin ein Exposè samt Grundbuchsauszug, ein „leeres Kaufanbot“, Hinweise über Nebenkosten, Rücktrittsrechte und die Maklerprovision sowie ein Widerrufsformular übermittelt. Innerhalb von 14 Tagen ab Übermittlung der oben genannten Dokumente erklärte der Erstbeklagte gegenüber der Klägerin, einen allfälligen Maklervertrag zu „widerrufen“. Nachdem es dem Erstbeklagten gelungen war, die Telefonnummer des Verkäufers ausfindig zu machen, einigte er sich mit diesem nach einigen Treffen. Die Beklagten kauften die Liegenschaft in weiterer Folge um einen Kaufpreis von € 412.000.

Die Klägerin brachte daraufhin eine Klage ein und behauptete, sie sei für das Zustandekommen des Vertrages über den Kauf einer Liegenschaft verdienstlich gewesen, weswegen ihr die Provision trotz des Widerrufs gebühre.

Das Erstgericht sprach die Provision zu, das Berufungsgericht wies die Klage hingegen ab. Der OGH bestätigte die Klagsabweisung und führte folgendes aus:

Ob Verdienstlichkeit vorliegt, sei ohne Bedeutung für die Lösung dieses Rechtsstreits. Zweifellos sei – sofern überhaupt ein Vertrag mit der Immobilienmaklerin abgeschlossen worden sein sollte – dieser widerrufen worden. Zweifellos würde es sich um einen im Fernabsatz geschlossenen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher nach § 1 Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) handeln. Davon kann ein Verbraucher binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Der Rücktritt löst nach § 16 Abs 1 FAGG  Leistungspflichten des Verbrauchers nur dann aus, wenn dieser ausdrücklich verlangt, „dass der Unternehmer noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 mit der Vertragserfüllung beginnt“, was vorliegend nicht der Fall war. Ohne derartiges Verlangen kann es aber zu einer (auch nur anteiligen) Zahlungspflicht keinesfalls kommen. Damit war eine (allenfalls) erhaltene Dienstleistung (unterstellte man überhaupt einen konkludenten Maklervertrag) für den Verbraucher kostenlos.