Schadenersatz des Pächters trotz Verkauf ohne Verlust für den Verpächter?

Mai 2019

Stellt der Pächter dem Verpächter das Pachtobjekt beschädigt bzw. missbräuchlich abgenutzt zurück, verkauft der Verpächter in weiterer Folge das Pachtobjekt und haben diese Mängel keinen Einfluss auf den Verkaufspreis, stellt sich die Frage, ob und falls ja in welchem Umfang der ehemalige Pächter für diese Schäden haftet.

Mit dieser Frage hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) unlängst zu beschäftigen. Der OGH führte zunächst aus, dass Schadenersatzansprüche auf zwei verschiedene Varianten berechnet werden können.

Wird der Schaden subjektiv-konkret berechnet, ist auf das Vermögen des Geschädigten abzustellen. Sämtliche Auswirkungen und ebenso tatsächliche Entwicklungen nach Eintritt des schädigenden Ereignisses sind zu berücksichtigen. Im Ergebnis ist der Geschädigte so zu stellen, als gäbe es kein schädigendes Ereignis. Legt man diese Grundsätze auf das oben genannte Szenario um, würde man zum Ergebnis kommen, dass sich die Beschädigungen im Vermögen des Verpächters nicht negativ auswirkten, da die Beschädigungen keinen Einfluss auf den Kaufpreis hatten.

Bei der objektiv-abstrakten Berechnung steht dem Geschädigten ein Anspruch auf Ersatz des gemeinen Wertes zu. Es ist in diesem Falle auf den Zeitpunkt der Beschädigung abzustellen – im Falle eines Pachtverhältnisses als auf die Rückstellung des Pachtobjektes. Bei dieser Berechnungsmethode ist es irrelevant, ob der Verpächter in weiterer Folge die Liegenschaft weiterveräußert und welchen Erlös dieser erzielen kann.

Nach Ansicht des OGH werden Schadenersatzansprüche bei Fallkonstellationen, bei denen Veränderungen an einem verpachteten Gebäude zu beurteilen sind, nach der objektiv-abstrakten Berechnungsmethode berechnet. Der Verpächter hat daher grundsätzlich Anspruch auf die objektive Wertminderung des Bestandobjektes, unabhängig davon, ob der Verpächter bei einer nachfolgenden Veräußerung denselben Verkaufspreis erzielt hat, wie ohne Vorliegen der vom Pächter verursachten Beschädigungen.