Superädifikate – Bauwerke auf fremdem Grund

April 2017

Im österreichischen Sachenrecht gilt der Grundsatz „superficies solo cedit“. Dieser Grundsatz besagt, dass bewegliche Sachen (z.B. Ziegel), die mit einem Grundstück untrennbar verbunden werden, Teil des Grundstückes werden. Der Grundeigentümer ist daher in der Regel auch Eigentümer der auf seinem Grundstück errichteten Gebäude (Eigentümeridentität).  

Von diesem Grundsatz gibt es einige wenige Ausnahmen. Eine dieser Ausnahmen betrifft sogenannte „Superädifikate“. Dabei handelt es sich um rechtlich selbständige Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen (z.B. Gewächshäuser, Tankstellen, Seilbahnstationen). Das Fehlen der Belassungsabsicht ist für das Vorliegen eines Superädifikates von großer Bedeutung. Diese Absicht tritt regelmäßig durch das äußere Erscheinungsbild hervor, kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden (z.B. vertragliche Vereinbarung).

Wenngleich Superädifikate rechtlich als bewegliche Sachen gelten, erfolgt die Eigentumsübertragung durch Urkundenhinterlegung. Dieser Modus der Eigentumsübertragung macht eine scharfe Trennung zwischen Superädifikaten und jenen Bauten notwendig, welche als selbständige Bestandteile eines Grundstückes gelten. Ein Superädifikat liegt nämlich nur dann vor, wenn es unwirtschaftlich wäre, das Bauwerk von der Liegenschaft zu trennen, es also bei Errichtung in Belassungsabsicht unselbständiger Bestandteil des Grundstückes geworden wäre.

Bei Bauwerken, die den Anschein erwecken, dass sie nicht auf Dauer auf dem Grundstück bleiben sollen, ist besondere Vorsicht geboten. Es könnte sich dabei sowohl um ein Superädifikat, einen selbständigen Bestandteil als auch um einen unselbständigen Teil des Grundstückes handeln. Vor einer Eigentumsübertragung sind daher die rechtlichen Verhältnisse solcher Bauwerke genauestens zu prüfen.