Unterlassungsanspruch betreffend Fehlverhalten von Gästen?

Dezember 2021

Gemäß § 364 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) kann der Eigentümer eines Grundstücks dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Immissionen (z.B. Lärm, Rauch, Geruch, Abwässer, etc.) untersagen, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin wohnt im 2. Stock eines Wohnhauses direkt oberhalb eines Kreuzungsbereiches. Im Erdgeschoss desselben Hauses befindet sich das Kosmetikstudio der Klägerin. Die Erstbeklagte ist Eigentümerin der an das Haus der Klägerin angrenzenden Liegenschaften, in welchem die Zweitbeklagte als Pächterin der Erstbeklagten zwei Lokale betreibt. Diese Lokale sind im Inneren miteinander verbunden, wodurch ein Wechsel der Gäste vom einen in das andere Lokal ermöglicht wird. An den Wochenenden ist der Ein- und Ausgang von einem Lokal geschlossen und benützen die Gäste daher den Ein- und Ausgang des anderen Lokals.

Sowohl das Wohnhaus als auch die auf den angrenzenden Liegenschaften befindlichen Lokale befinden sich im Stadtgebiet, in welchem zu Fuß gehende, sich unterhaltende Personen in den Nachtstunden üblich sind. Andere Lokale gibt es im näheren Umkreis zum Haus der Klägerin nicht.

Die Klägerin begehrte die Unterlassung der Verursachung von Lärm durch Gäste der Lokale sowie das Urinieren, Erbrechen und sonstige Verschmutzungen, das Zerschlagen von Glaskörpern, das Umwerfen von Mülltonnen und das Läuten von Türglocken der Anrainer durch Gäste der Lokale.

Der OGH führte in seiner Entscheidung aus, dass bei Unterlassungsansprüchen gemäß § 364 Abs 2 ABGB grundsätzlich der Grundeigentümer als Nachbar zu klagen sei, sich der Anspruch aber auch gegen denjenigen richten könne, der die Störung nur mittelbar veranlasst hat, den Eingriff als nicht selbst vornimmt, jedoch durch Handlungen oder Unterlassungen die Voraussetzungen dafür geschaffen hat, dass Dritte Störungen begehen können. Der Grundeigentümer hafte demnach nur dann für Störungen Dritter, wenn er das störende Verhalten duldet, obwohl er die Möglichkeit hatte, die Störungen zu verhindern. Die Unterlassungspflicht umfasse auch die Verpflichtung, soweit als möglich und zumutbar auf die unmittelbar störenden Dritten Einfluss zu nehmen, damit die Störung unterbleibt.

Da ein Gastbetrieb den Nutzen aus dem Kundenverkehr zieht, habe sich der Eigentümer des Grundstückes und auch der Mieter (oder Pächter) des darauf betriebenen Lokals den Lärm der dort verkehrenden Gäste zurechnen zu lassen. Dies gilt auch dafür, wenn die Gäste im Nahbereich des Lokals urinieren oder auf andere Weise eine Nachbarliegenschaft verschmutzen. Geeignete Maßnahmen, die einen Lokalbetreiber in die Lage versetzen, zu verhindern, dass seine Gäste außerhalb des Lokals durch Lärm oder Verunreinigungen Nachbarliegenschaften beeinträchtigen, seien etwa die Verweigerung des Ausschanks von alkoholischen Getränken oder die Androhung bw. Verhängung von Lokalverboten.

Die bisher seitens der Beklagten gesetzten Maßnahmen, etwa die Beauftragung einer Sicherheitsfirma mit der Überwachung des Geschehens im Außenbereich sowie die Verlegung des Ein- und Ausgangs zum bzw. vom einen Lokal zum Anderen an den Wochenenden seien nach Ansicht des OGH nicht ausreichend, um die wiederholten und massiven Beeinträchtigungen der Liegenschaft der Klägerin durch die von den Gästen gesetzten Verhaltensweisen hintanzuhalten. Dem Klagebegehren wurde daher Folge gegeben.