Veränderungen des Mietgegenstandes

Oktober 2014

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter stellt sich häufig die Frage, welche Veränderungen ein Mieter am Mietgegenstand ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen kann und welche Veränderungen der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bestimmt § 9 Abs 1 MRG, dass der Mieter eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen hat und die Zustimmung des Vermieters als erteilt gilt, wenn dieser nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ablehnt.

Im Umkehrschluss folgt daraus, dass der Mieter unwesentliche Veränderungen am Mietgegenstand ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen kann. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) stellen etwa die Anbringung von Handtuchhaltern, Seifenhaltern und dergleichen im Bad, und zwar auch dann, wenn sie durch Dübel in der Wand befestigt werden, das Aufstellen von handelsüblichen Stellagen, sowie Verfliesungen und Tapezierungen unwesentliche Veränderungen des Mietgegenstandes dar.

Selbst wenn eine Veränderung eine „wesentliche Veränderungen“ im Sinne des § 9 Abs 1 MRG darstellt und der Mieter (vorab) die Zustimmung des Vermieters einzuholen hat, ist der Vermieter nicht unter allen Umständen berechtigt, die Zustimmung zur geplanten Veränderung zu verweigern. Der Vermieter darf seine Zustimmung nämlich dann nicht verweigern, wenn

1. die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,

2. die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Mieters dient,

3. die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,

4. der Mieter die Kosten trägt,

5. durch die Veränderung schutzwürdige Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters nicht beeinträchtigt werden,

6. durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt, und

7. die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung dennoch, obwohl sämtliche der oben genannten Voraussetzungen vorliegen, kann der Mieter die Ersetzung der Zustimmung durch das zuständige Gericht beantragen. Diesfalls entscheidet das Gericht darüber, ob der Mieter die von ihm geplante bzw. allenfalls bereits durchgeführte Veränderung vornehmen bzw. belassen darf.