Verbot der Nutzung als Freizeitwohnsitz als Grunddienstbarkeit?

Oktober 2022

Die – gemäß § 9 Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 (GBG) in das Grundbuch eintragbare – Dienstbarkeit ist das dingliche Recht der beschränkten Nutzung einer fremden Sache. Der Eigentümer der belasteten Sache ist verpflichtet, „in Rücksicht seiner Sache“ etwas zu unterlassen, wozu er an sich befugt wäre, oder etwas zu dulden, was er sonst untersagen dürfte.

Eine Grunddienstbarkeit besteht nur dann, wenn sich die Duldung oder Unterlassung, zu der der Eigentümer der belasteten Liegenschaft verpflichtet ist, auf die Nutzung des belasteten Grundstücks selbst bezieht. Duldung „in Rücksicht seiner Sache“ erfordert also stets eine unmittelbare Beziehung zur Nutzung der belasteten Sache. Deshalb kann etwa das Verbot einer wirtschaftlichen Tätigkeit, für die das Grundstück bloß zufälliger Standort ist, nicht verbüchert werden.

Eine Grunddienstbarkeit muss außerdem der vorteilhafteren oder bequemeren Benützung des herrschenden Grundstücks (zu dessen Vorteil die Dienstbarkeit eingeräumt wird) dienen. Auch das Erfordernis der Nützlichkeit oder Bequemlichkeit bezieht sich immer auf das Grundstück selbst, nicht auf persönliche Vorteile seines Eigentümers.

Ist der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit nicht der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks, sondern eine natürliche oder juristische Person, liegt eine unregelmäßige Dienstbarkeit vor. Als unregelmäßige Dienstbarkeit anerkannte die Rechtsprechung etwa die Einräumung von Wegerechten oder Schiabfahrten zugunsten einer Gemeinde, welche die Nutzung der Allgemeinheit zur Verfügung stellt.

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag die Frage zu Grunde, ob die Verpflichtung eines Grundeigentümers gegenüber einer Gemeinde, das gegenständliche Grundstück nicht als Freizeitwohnsitz zu nutzen, als (unregelmäßige) Grunddienstbarkeit ob dem gegenständlichen Grundstück ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Der OGH führte in seiner Entscheidung aus, dass mit einem zivilrechtlichen Vertrag zwischen einem Grundeigentümer und einer Gebietskörperschaft zwar grundsätzlich auch Dienstbarkeiten begründet werden können, welche den Eigentümer des dienenden Gutes im öffentlichen Interesse zu bestimmten Duldungen oder Unterlassungen verpflichten. Öffentliche Interessen allein würden die Eintragung einer inhaltsähnlichen Personalservitut zugunsten einer Gemeinde jedoch nicht rechtfertigen können. Ob ein vereinbartes Recht die Anforderungen an ein verbücherungsfähiges Recht erfüllt, sei als Frage der Auslegung des konkreten Vertrags eine Einzelfallbeurteilung. Das gelte insbesondere für die Frage, ob der Inhalt eines konkret vereinbarten Rechts ausreichenden Bezug zur dienenden Liegenschaft hat.

Nach der Rechtsprechung müsse sich die Duldung oder Unterlassung, zu der der Eigentümer der belasteten Liegenschaft verpflichtet ist, unmittelbar auf die Nutzung des Grundstücks, nicht bloß auf eine wirtschaftliche Tätigkeit des Eigentümers beziehen. Dienstbarkeiten, die nur die obligatorische Verfügung über die Liegenschaft betreffen, wie z.B. ein Vermietungsverbot, ein Verbot der Begründung von Wohnungseigentum oder Wettbewerbsverbote, seien nicht einverleibungsfähig. Entscheidend für die Einstufung als Dienstbarkeit sei, dass nicht die rechtsgeschäftliche Verfügungsmöglichkeit über die Liegenschaft, sondern die Nutzung der Liegenschaft selbst eingeschränkt werde.

Der OGH gelangte im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis, dass das gegendständlich im Rahmen einer Vertragsraumordnung als Dienstbarkeit vereinbarte Verbot der Verwendung der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz das Erfordernis des unmittelbaren Liegenschaftsbezugs nicht erfülle, weil Indizien vorliegen würden, die den ausreichenden Bezug des konkret vereinbarten Rechtes zur dienenden Liegenschaft zweifelhaft sein lassen. Es seien dies der Umstand, dass sich die fragliche Unterlassungspflicht nicht auf das Grundstück selbst, sondern auf dessen Nutzung in bestimmter Form bezieht, es sich um eine persönliche Dienstbarkeit für eine Gemeinde handelt und die Einhaltung der Verpflichtung zusätzlich durch Vertragsstrafen abgesichert wurde. Die Eintragung als Dienstbarkeit im Grundbuch sei daher zu Recht abgelehnt worden.