Verjährung von Dienstbarkeiten

In unserem letzten Newsletter haben wir das Thema „Ersitzung von Dienstbarkeiten“ behandelt. Ebenso wie man eine Dienstbarkeit durch Ersitzung „erwerben“ kann, kann man eine bestehende Dienstbarkeit durch Verjährung „verlieren“. Letzterer Thematik wollen wir uns nachfolgend widmen:

Gemäß § 1479 ABGB erlöschen (verjähren) Dienstbarkeiten durch dreißigjährige (in besonderen Fällen vierzigjährige) Nichtausübung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist oder nicht. Von besonderer Bedeutung ist, dass bereits die teilweise Ausübung der Dienstbarkeit ausreicht, um die Verjährung des entsprechenden Rechtes gänzlich zu verhindern. Eine Dienstbarkeit verjährt somit nur bei vollständiger Nichtausübung über einen Zeitraum von dreißig bzw. vierzig Jahren. Durch eine Teilausübung der Dienstbarkeit wird die Verjährungsfrist unterbrochen, was bedeutet, dass die dreißig- bzw. vierzigjährige Verjährungsfrist nach (Teil-)Ausübung der Dienstbarkeit wieder neu zu laufen beginnt.

Von dieser allgemeinen Verjährung ist die Freiheitsersitzung („usucapio libertatis“) gemäß § 1488 ABGB zu unterscheiden. In diesem Fall kommt es dann zum Erlöschen der Dienstbarkeit, wenn sich der Dienstbarkeitsverpflichtete der Ausübung der Dienstbarkeit widersetzt und der Dienstbarkeitsberechtigte sein Recht nicht innerhalb von drei Jahren gerichtlich geltend macht. Errichtet der Dienstbarkeitsbelastete beispielsweise ein Gebäude auf der Dienstbarkeitstrasse (z.B. Geh- und Fahrweg), muss der Dienstbarkeitsberechtigte binnen drei Jahren ab Errichtung des Gebäudes eine Klage auf Entfernung desselben einbringen, um sein Recht nicht zu verlieren. Im Falle der Freiheitsersitzung verhindert eine teilweise Ausübung der Dienstbarkeit nicht die Verjährung der gesamten Dienstbarkeit, sondern kommt diesfalls auch ein Teilverlust des Dienstbarkeitsrechtes in Betracht.

Da die Verjährung mit Ablauf der Verjährungsfrist von Gesetzes wegen (ex lege) zum Erlöschen der Dienstbarkeit führt, stellt auch die Verjährung einer Dienstbarkeit eine Durchbrechung des sog. „Eintragungsgrundsatzes“ dar, wonach Rechte und Belastungen einer Liegenschaft nur durch ihre Eintragung im Grundbuch entstehen oder erlöschen. Eine verjährte, im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit sollte daher unverzüglich aus dem Grundbuch gelöscht werden, anderenfalls die Gefahr besteht, dass ein allfälliger Erwerber des belasteten Grundstücks die materiell bereits erloschene Dienstbarkeit gutgläubig wiederum erwirbt, zumal der Erwerber im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs (in welcher die erloschene Dienstbarkeit noch eingetragen ist) geschützt ist.