Wiederkaufsrecht enthält kein Belastungs- und Veräußerungsverbot

August 2017

Das Wiederkaufsrecht im Sinne des § 1068 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) ist das Recht, eine verkaufte Sache wieder einzulösen. In ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung wird mittlerweile judiziert, dass die Rechtsgrundlage eines Wiederkaufsrechtes der ursprüngliche Kaufvertrag ist. Zur Geltendmachung genügt die einseitige Erklärung des Wiederkaufsberechtigten, die Rückstellung des Kaufgegenstandes zu fordern. Mit dieser Erklärung kommt der bereits mit dem ersten Kaufvertrag bedingt abgeschlossene zweite Kaufvertrag (auf Rückübertragung) mit umgekehrten Parteirollen zustande. Die Rechtsprechung geht demnach von einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag aus, wobei das Wiederkaufsrecht vereinzelt auch als Optionsvertrag oder optionsähnlicher Vertrag angesehen wird. Gemäß § 1070 ABGB darf das Wiederkaufsrecht grundsätzlich nur bei unbeweglichen Sachen eingeräumt werden, wobei das Wiederkaufsrecht bei unbeweglichen Sachen im Regelfall verbüchert, als im Grundbuch eingetragen wird.

Nach einer kürzlich entschiedenen Rechtssache gewährt das Wiederkaufsrecht dem Wiederkaufsberechtigten lediglich das Recht, mittels einseitiger Erklärung den bereits mit dem ersten Kaufvertrag bedingten abgeschlossenen zweiten Kaufvertrag wirksam zustande kommen zu lassen und auf Basis dieses zweiten Kaufvertrages die Rückstellung des Kaufgegenstandes zu fordern. Ein Verbot, die Gegenstand des Wiederkaufsrechtes bildende Sache zwischenzeitig zu veräußern oder zu belasten, ist den Regeln über das Wiederkaufsrecht nicht zu entnehmen.

Veräußert also der Eigentümer seine Liegenschaft und behält er sich ein grundbücherlich sicherzustellendes Wiederkaufsrecht vor, kann der Erwerber der Liegenschaft diese in weiterer Folge – ohne Zustimmung des ursprünglichen Eigentümers (= Wiederkaufsberechtigter) – an einen Dritten veräußern. Der Wiederkaufsberechtigte kann dann aber gegenüber dem Dritten als neuen Eigentümer der Liegenschaft sein Wiederkaufsrecht ausüben und von diesem die Rückübertragung verlangen, zumal das im Grundbuch eingetragene Wiederkaufsrecht durch den Weiterverkauf nicht berührt wird.

Belastet hingegen der Käufer (oder ein nachfolgender Eigentümer, an welchen die Liegenschaft weiterverkauft wurde) die mit einem Wiederkaufsrecht belastete Liegenschaft mit einem Pfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird (= Hypothek), bleibt dieses Pfandrecht im Falle der Ausübung des Wiederkaufsrechtes bestehen, sofern der Pfandgläubiger nicht der Löschung des Pfandrechtes zustimmt. Der Wiederkaufsberechtigte erhält diesfalls zwar den Kaufgegenstand zurück, jedoch mit Belastung, womit im Regelfall eine Wertminderung verbunden ist.