Wohnungsinhaberhaftung für Wasserrohrbrüche auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft?
Im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) ist eine sogenannte „Wohnungsinhaberhaftung“ vorgesehen. Dabei handelt es sich um eine spezielle Haftung des Wohnungsinhabers für alle Schäden, die durch Hinauswerfen oder Hinausgießen von Gegenständen bzw. Flüssigkeiten aus seiner Wohnung verursacht werden. Diese Haftungsregelungen gelten auch für Wasserschäden, die durch beschädigte Rohre in der Wohnung entstehen. Mitunter kommt es in Mehrparteienhäusern zu Rohrbrüchen auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft, also auf Teilen des Hauses, die nicht eindeutig zu einer bestimmten Wohnung gehören. Dann ist fraglich, wer für die aus dem Rohrbruch entstandenen Schäden haftet.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte vor Kurzem nachfolgenden Sachverhalt zu beurteilen:
Der Kläger betreibt in von ihm angemieteten Räumen auf der streitgegenständlichen Liegenschaft eine Zahnarztpraxis. Die Beklagten sind Miteigentümer der Liegenschaft, wobei sie Wohnungseigentum an der unmittelbar über der Arztpraxis des Klägers gelegenen Wohnung haben. Dieser Wohnung ist eine bereits vor dem Eigentumserwerb der Beklagten errichtete Dachterrasse zugeordnet, die ausschließlich von der Wohnung der Beklagten aus betreten werden kann. Das Entwässerungssystem der Terrasse ist technisch nicht in der Lage, den zu erwartenden Regen abzuführen. Insgesamt kam es zwischen 2011 und 2017 zu drei Wassereintritten über die Terrasse der Beklagten in die Ordinationsräume des Klägers.
Am 30. 5. 2017 kam es zu einem starken Gewitterregen, wobei die Niederschlagsmenge allerdings deutlich unter den für die Entwässerung von Dach- und Grundstücksflächen maßgeblichen Mengen lag. Das Wasser von der Dachterrasse konnte nicht ablaufen und trat über die schadhaften Ecken an der Schiene der Glasfront zwischen der Wohnung der Beklagten und der Terrasse in die Ordinationsräume des Klägers ein. Der Kläger begehrt daher von den Beklagten den ihm aufgrund der erforderlichen Ordinationsschließung entstandenen Verdienstentgang.
In seiner Entscheidung hielt der OGH zunächst fest, dass eine Dachterrasse als Teil der Außenhaut eines Gebäudes zwar ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und damit nicht unmittelbar den Beklagten zuordenbar sei. Für die Frage, wer für den Wasserrohrbruch haftet, sei diese Zuordnung aber nicht ausschlaggebend. Entscheidend sei vielmehr die rechtliche und faktische Möglichkeit des Inhabers eines (Wohn‑)Raums, auf die Gefahrenquelle einzuwirken. Diese Möglichkeit hatten die Beklagten im gegenständlichen Fall, weshalb der OGH ihre Haftung im Ergebnis bejahte.