Wohnungsmiete – Kündigungsverzicht für drei Jahre unwirksam?

August 2021

Das Verbraucherrecht verbietet in § 6 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) Vertragsbestimmungen, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessene lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist vorbehält, während derer der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte vor Kurzem in nachfolgendem Rechtsstreit zu entscheiden:

Die beklagte Partei ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) deren Unternehmensgegenstand die Vermietung und Verpachtung ihres Immobilienbesitzes ist. Sie ist Eigentümerin von über 60 Wohnungen bzw. Geschäftslokalen in Wien. Einerseits saniert die GmbH zum Teil ihre Objekte und stattet diese neu aus, andererseits vermietet sie auch unsanierte Wohnungen.

Im Rahmen ihrer geschäftlichen Tätigkeit verwendet die GmbH gegenüber Verbrauchern allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), welche mehr als 40 Klauseln umfassen. Diese Vertragsformblätter verwendet sie unabhängig davon, ob die gegenständliche Wohnung saniert wird oder nicht.

Der OGH hatte nunmehr zu beurteilen, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters während der ersten drei bzw. fünf Jahre bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zulässig ist oder nicht. Diesbezüglich führte der OGH aus, dass bei der Prüfung, ob eine unangemessen lange Vertragsbindung gemäß § 6 Abs 1 KSchG vorliegt oder nicht, eine Gesamtwertung aller einschlägigen Vertragsumstände vorzunehmen sei und die Interessen des Unternehmers gegen die Interessen des Verbrauchers abzuwägen seien. Die Angemessenheit einer Frist richte sich nach der Art des Geschäftes und den von redlichen Vertragsparteien üblicherweise vereinbarten Fristen. Die sachliche Rechtfertigung einer längeren Bindung des Verbrauchers könne sich aufgrund des Umfangs einer Investition und dem damit verbundenen wirtschaftlichen Risiko des Unternehmers ergeben. Demgegenüber stehe das Interesse des Verbrauchers an einer nicht allzu langen Bindungsfrist, weil sich nicht nur seine gesellschaftlichen Lebensgewohnheiten, sondern auch die persönlichen Lebensumstände im Verlauf eines längeren Zeitraums erheblich ändern können.

Im gegenständlichen Verfahren berücksichtigte der OGH, dass ein Mietvertrag für den Verbraucher von hoher wirtschaftlicher Bedeutung sei, da dem Mieter, der eine Wohnung wegen einer Änderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse nicht mehr benötigt, eine finanzielle Doppelbelastung drohe, alsbald ein neues Mietverhältnis begründet ist. Auf Seiten der beklagten GmbH könne keine sachliche Rechtfertigung für die Vereinbarung eines drei- bzw. fünfjährigen Kündigungsverzichtes erkannt werden.

Die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung rechtfertige jedenfalls keine derart lange Bindung des Mieters und überwiege das Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist zu reagieren.