Ersitzung von Dienstbarkeiten

Mai 2014

Besonders im ländlichen Bereich sind Grundstücke häufig mit Dienstbarkeiten, etwa einem Geh- und Fahrrecht, belastet. Die Einräumung eines Geh- und Fahrrechtes setzt grundsätzlich eine vertragliche Vereinbarung (z.B. Dienstbarkeitsbestellungsvertrag oder eine Zustimmungserklärung in einem Kaufvertrag) zwischen dem Eigentümer der berechtigten und dem Eigentümer der belasteten Liegenschaft voraus, wobei die Dienstbarkeit erst durch Eintragung im Lastenblatt der belasteten Liegenschaft begründet wird. Die gleichzeitige Ersichtlichmachung der Dienstbarkeit in der Grundbuchseinlage der berechtigten Liegenschaft entfaltet grundsätzlich keine rechtlichen Wirkungen.

Davon abgesehen kann ein Geh- und Fahrrecht (ebenso wie sonstige Dienstbarkeiten) auch ersessen werden. Das bedeutet, dass jemand ein Recht zur Ausübung eines Geh- und Fahrrechtes durchlangjährigen – zumindest 30-jährigen – Gebrauch erwirbt, ohne dass es einer Zustimmung des Eigentümers der belasteten Liegenschaft bedarf – sofern sämtliche Ersitzungsvoraussetzungen vorliegen. In einem solchen Fall wird das Geh- und Fahrrecht nach Ablauf der Ersitzungszeit automatisch („ipso iure“) erworben, ohne dass es der Eintragung im Grundbuch bedarf. Dies stellt eine der wenigen Ausnahmen vom sogenannten „Eintragungsgrundsatz“ dar, wonach Rechte und Belastungen einer Liegenschaft nur durch ihre Eintragung im Grundbuch entstehen oder erlöschen.

Dennoch empfiehlt es sich, eine ersessene Dienstbarkeit unverzüglich ins Grundbuch einzutragen, anderenfalls die Gefahr besteht, dass die ersessene Dienstbarkeit im Falle der Veräußerung des belasteten Grundstücks wiederum erlischt. Der Käufer kann nämlich in der Regel auf den Grundbuchstand vertrauen und die belastete Liegenschaft im guten Glauben lastenfrei – also ohne die ersessene Dienstbarkeit – erwerben. Etwas anderes gilt nur, wenn die Dienstbarkeit in der Natur ersichtlich ist (z.B. ein Trampelpfad, der über eine Wiese verläuft). Diesfalls scheidet ein lastenfreier Erwerb der Liegenschaft in der Regel aus.