Mietzins-/Pachtzinsminderung wegen COVID‑19?

Gemäß § 1104 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) hat der Bestandnehmer (Mieter/Pächter) keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten, wenn das Bestandobjekt wegen einer Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Die derzeitige Pandemie stellt jedenfalls einen Anwendungsfall dieser Bestimmung dar.

§ 1104 ABGB verlangt nicht die absolute Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes, sondern ist es ausreichend, wenn lediglich der bedungene Gebrauch vereitelt wird. Wird beispielsweise ein Objekt als Hotel verpachtet, kommt es lediglich darauf an, ob das Objekt weiterhin zur Beherbergung von Gästen verwendet werden kann, unabhängig davon, ob das Objekt weiterhin für andere Zwecke (z.B. Personalunterkunft, Lager, etc.) benutzt werden könnte.

Durch die Unbenützbarkeit des Bestandobjektes kommt es zu keiner Auflösung des Bestandvertrages, jedoch ist der Bestandnehmer (nicht jedoch der Bestandgeber) berechtigt, den Bestandvertrag mit sofortiger Wirkung aufzulösen. Tut er das nicht, hat der Bestandnehmer keinen Miet- oder Pachtzins zu bezahlen.

Während § 1104 ABGB die gänzliche Unbrauchbarkeit vor Augen hat, befasst sich § 1105 ABGB mit der teilweisen Unbrauchbarkeit. Gemäß § 1105 ABGB wird dem Mieter ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen, wenn der Mieter einen beschränkten Gebrauch des Mietobjektes behält. Der Mietzins reduziert sich demnach im Verhältnis der Unbrauchbarkeit des Mietobjektes.

Anders sieht es hingegen bei einer teilweisen Unbrauchbarkeit von Pachtobjekten aus. Wurde der Pachtvertrag für einen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschlossen, steht dem Pächter kein Zinsminderungsrecht zu, zumal diesfalls davon ausgegangen wird, dass die Mindererträge in einem Jahr durch Mehrerträge in anderen Jahren kompensiert werden. Lediglich bei einjährigen (oder kürzeren) Pachtverträgen steht dem Pächter ein Zinsminderungsrecht zu, jedoch nur, wenn mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Pachtertrages eingebüßt wird.

Macht der Bestandnehmer von diesem Zinsminderungsrecht Gebrauch, könnte der Bestandgeber den Bestandvertrag mit der Begründung aufkündigen, dass überhaupt keine Zinsbefreiung (oder keine Zinsbefreiung in dieser Höhe) vorliegt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) kann jedoch eine gerichtliche Beschlussfassung nach § 33 Abs 2 und 3 MRG verlangt werden. Damit wird dem Bestandnehmer ermöglicht, durch Nachzahlung eines allenfalls aushaftenden Bestandzinses die Räumung des Bestandobjektes abzuwenden.

Zudem trifft den Pächter die Obliegenheit, jene Umstände, welche die Zinsminderung begründen, dem Verpächter unverzüglich anzuzeigen. Die zusätzlich geforderte Beweissicherung erübrigt sich im Fall der derzeitigen Situation, weil diese ohnehin allgemein bekannt ist.