Übergeber aufgepasst!

Oktober 2015

Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 kommt es neuerlich zu einer Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes. Während bis Ende dieses Jahres bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (insbesondere bei Schenkungen und Erbschaften) von Grundstücken samt darauf errichteten Gebäuden im weit gezogenen „Familienkreis“ die Grunderwerbsteuer noch vom günstigen dreifachen Einheitswert berechnet wird, wird die Grunderwerbsteuer in Zukunft auch im „Familienkreis“ vom – meist um ein Vielfaches höheren – Grundstückswert berechnet. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken berechnet sich bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen die Grunderwerbsteuer weiterhin mit 2% vom einfachen Einheitswert. 

Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer im „Familienkreis“ (und in einigen anderen Fällen) 2% (im Allgemeinen 3,5%). Ab 01.01.2016 soll bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen hingegen folgender Stufentarif zur Anwendung gelangen:

  • Grundstückswert bis € 250.000: Steuersatz 0,5%
  • Grundstückswert zwischen € 250.001 bis € 400.000: Steuersatz 2,0%
  • Grundstückswert über € 400.000: Steuersatz 3,5%

Erwerbsvorgänge im „Familienkreis“ gelten immer als unentgeltlich, selbst wenn der Erwerber eine Gegenleistung erbringt (z.B. die Rückzahlung eines Darlehens übernimmt). Abgesehen davon gilt ein Erwerbsvorgang als unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30% beträgt. Als teilentgeltlich gilt ein Erwerbsvorgang dann, wenn die Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht mehr als 70% beträgt. Beträgt die Gegenleistung mehr als 70%, liegt ein entgeltlicher Erwerbsvorgang vor. Bei entgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen wird die Gegenleistung mit 3,5% besteuert.

Beispiel:
Josef schenkt seine Liegenschaft samt Haus seinem Sohn. Die Liegenschaft hat einen Grundstückswert von € 500.000. Die Grunderwerbssteuer berechnet sich zukünftig wie folgt:

            € 250.000 x 0,5%       =          € 1.250
            € 150.000 x 2,0%       =          € 3.000
            € 100.000 x 3,5%       =          € 3.500
            € 500.000                   =          € 7.750

Ausgehend von einem dreifachen Einheitswert von € 150.000 würde die Grunderwerbsteuer derzeit noch € 3.000 betragen.

Als Basis für die Berechnung des Grundstückswertes (Grund- und Boden) dient zukünftig der dreifache Bodenwert aus dem Jahr 1973. Dieser ist mit einem – von Region zu Region unterschiedlichen – Hochrechnungsfaktor, welcher die Preissteigerung wiederspiegeln soll, zu multiplizieren. Bei bebauten Liegenschaften ist zusätzlich ein Baukostenfaktor heranzuziehen.  Die Hochrechnungsfaktoren und Baukostenfaktoren, welche in einer Verordnung des Finanzministers festgelegt werden, wurden bislang nicht veröffentlicht. Jedoch ist offensichtlich, dass unentgeltliche Erwerbsvorgänge (insbesondere Schenkungen und Übergaben) zukünftig grundsätzlich teurer werden. Bei Grundstückswerten bis € 250.000 könnte im Einzelfall auch weniger Grunderwerbsteuer anfallen. In solchen Fällen empfiehlt es sich mit der Übergabe zuzuwarten oder die Grunderwerbsteuer bereits jetzt nach der Rechtslage ab 01.01.2016 zu berechnen (Möglichkeit des „Opting-In“).