Bauliche Abgeschlossenheit bei einer Tiefgarage als Voraussetzung zur Begründung von Kellereigentum?

Allgemeines Zivilrecht Liegenschaftsrecht

July 2025

Nach der Konzeption des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) und der diesem zugrunde liegenden Absicht des Gesetzgebers gilt, dass das Eigentum an einer Liegenschaft grundsätzlich unbeschränkt auch den darüber liegenden Luftraum und den darunter liegenden Erdboden mitumfasst. Diesem Grundgedanken entsprechend kann aus den §§ 297 und 417, 418 ABGB abgeleitet werden, dass Gebäude (Bauwerke), die auf einer Liegenschaft errichtet werden, grundsätzlich auch als unselbständiger Bestandteil dieser Liegenschaft anzusehen sind und somit im Eigentum des Liegenschaftseigentümers stehen. Diese rechtliche Konsequenz umschreibt der lateinische Grundsatz „superficies solo cedit“. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Ausnahmen: demnach können sonderrechtsfähige Bauwerke auf oder unter fremden Grund als Superädifikate, als Baurechts-Bauwerke oder als Kellereigentum gemäß § 300 ABGB errichtet werden, und stehen als solche gerade nicht im Eigentum des Liegenschaftseigentümers.

Im Rahmen des vorliegenden Beitrags wird die Frage behandelt, unter welchen Voraussetzungen sogenanntes Kellereigentum begründet werden kann. § 300 ABGB normiert: „An Räumen und Bauwerken, die sich unter der Erdoberfläche der Liegenschaft eines anderen befinden und nicht der Fundierung von über der Erdoberfläche errichteten Bauwerken dienen, wie Kellern, Tiefgaragen und industriellen oder wirtschaftlichen Zwecken gewidmeten Stollen, kann mit Einwilligung des Liegenschaftseigentümers gesondert Eigentum begründet werden.“ § 300 ABGB zur Errichtung und Eintragung von Kellereigentum ins Grundbuch wurde als Nachfolgeregelung des bis 31.12.2009 geltenden Hofkanzlei-Dekrets ins ABGB aufgenommen. Durch § 300 ABGB soll die bis zur Aufhebung des Hofkanzlei-Dekrets geltende Rechtslage, sohin die Möglichkeit zur Errichtung von Kellern unter fremden Grund, aufrechterhalten bleiben und sollen in Abweichung zur allgemeinen Regelung „superficies solo cedit“ unter der Erboberfläche liegende Räume und Bauwerke selbständige Rechtsobjekte sein können. Betrachtet man den Wortlaut des Gesetzes, so zeigt sich, dass für die wirksame Begründung von Kellereigentum folgende drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssen: Erstens muss es sich um Bauwerke handeln, die unter der Erde liegen und vom darüber liegenden Gebäude unabhängig sind, also diesem nicht als Fundament dienen. Zweitens darf der Keller nicht über die Oberfläche des Grundstückes hinausragen und drittens müssen sich die unterirdischen Bauwerke auf fremden Grund befinden, sodass ein Eigentümer unterhalb seiner Liegenschaft nicht gesondert Kellereigentum begründen kann. Sollten diese Voraussetzungen vorliegen, so kann eine vom Liegenschaftseigentümer verschiedene Person Eigentum an den unterirdisch errichteten Bauwerken durch entsprechende Eintragung im Grundbuch erwerben. Das Bauwerk wird in einem solchen Fall wie ein Grundstück als eigener Grundbuchskörper verbüchert und in Folge der Verbücherung als selbständiges Rechtsobjekt behandelt.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob es zur Begründung von Kellereigentum an einer Tiefgarage neben den oben erwähnten Voraussetzungen erforderlich ist, dass das Bauwerk zusätzlich nach allen Seiten hin baulich abgeschlossen ist. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Erstantragsstellerin errichtete in den Jahren 2020 bis 2022 eine zweigeschossige Tiefgarage, wobei sich ein Teil der Tiefgarage unter der in ihrem Eigentum stehenden Liegenschaft, der andere Teil unter der Oberfläche der im Eigentum der Zweitantragsstellerin stehenden Liegenschaft befindet. Der Grenzverlauf zwischen den beiden Liegenschaften wurde in beiden Etagen der Tiefgarage lediglich durch neongelbe Bodenmarkierungen gekennzeichnet. Mit Antrag vom 13.01.2023 begehrten die Antragsstellerinnen die Einbücherung der unter dem Grundstück der Zweitantragsstellerin befindlichen Tiefgarage und die Einverleibung des Kellereigentums zugunsten der Erstantragsstellerin. Das nach dem Allgemeinen Grundbuchsanlegungsgesetz (AllGAG) für die Durchführung des Einbücherungsverfahrens zuständige Oberlandesgericht (OLG) Innsbruck wies den Antrag auf Einbücherung ab. Begründung wurde vom OLG angeführt, dass eine Einverleibung von Kellereigentum schon daran scheitere, dass es bei anlassfallgegenständlicher Tiefgarage an der für Kellereigentum erforderlichen baulichen Abgeschlossenheit der Räumlichkeit bzw. des Bauwerks mangle. Der im weiteren Verlauf des Verfahrens befasste OGH stellte entgegen der Rechtsansicht des OLG Innsbruck Folgendes fest:

Gemäß § 300 ABGB kann an Räumen und Bauwerken unter den bereits oben thematisierten Voraussetzungen Kellereigentum abweichend von den Eigentumsverhältnissen an der Liegenschaft selbst begründet werden. Insofern gilt, dass unter der Oberfläche befindliche Räume und Bauwerke, die gerade nicht als Fundament eines darauf errichteten Gebäudes fungieren, als selbstständige bewegliche Sachen und eigene Grundbuchskörper angesehen werden können. Fraglich war nun, ob neben den in § 300 ABGB explizit genannten Voraussetzungen für die Begründung von Kellereigentum – wie vom OLG Innsbruck angeführt – auch die bauliche Abgeschlossenheit der Räume und Bauwerke gegeben sein muss. Hierzu führte der OGH zutreffend aus, dass sich eine solche Beschränkung weder aus dem Wortlaut des Gesetzes ergibt, noch sprechen subjektiv-historische, objektiv-teleologische oder systematisch-logische Erwägungen dafür, auf die bauliche Abgeschlossenheit abzustellen. Auch der Umstand, dass nach den Regierungsvorlagen Kellereigentum etwa an Eisenbahn- oder Straßentunneln begründet werden kann, und diese schon in Anbetracht ihrer Funktion nie nach allen Seiten hin baulich abgeschlossen sein können, kann eine Einschränkung von Kellereigentum auf baulich abgeschlossene Räume und Bauwerke gerade nicht aus § 300 ABGB abgeleitet werden. Hätte der Gesetzgeber eine solche Einschränkung vorsehen wollen, so hätte er dies wie im Wohnungseigentumsrecht zur Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten explizit angeordnet.

Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Begründung von Kellereigentum nach § 300 ABGB nicht voraus setzt, dass die unter der Oberfläche einer Liegenschaft befindlichen, nicht als Fundament eines Gebäudes dienenden Räume oder Bauwerke nach allen Seiten baulich abgeschlossen sein müssen. Im Anlassfall war dies insofern von Bedeutung, als somit entgegen der Ansicht des OLG Innsbruck die fehlende bauliche Abgeschlossenheit der Tiefgarage einer Begründung von Kellereigentum zu Gunsten der Erstantragsstellerin gerade nicht entgegenstand.

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