Behördlich verordnete Kundenbeschränkung rechtfertigt Mietzinsminderung bei Geschäftsräumen

Schadenersatzrecht Mietrecht

April 2023

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshofs (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind Mieter eines Geschäftslokal, für welches sie im März und April 2021 jeweils einen um 80% bzw 50 % verminderten Mietzins überwiesen. Sie stützen sich dabei nicht nur auf die staatlich verordneten Kundenbeschränkungen und Abstandsregeln, sondern verwiesen auch darauf, dass die Maskenpflicht dazu geführt habe, dass in der Gesellschaft weniger „Kauflust“ herrsche. Der Kläger (Vermieter) bestritt, dass die pandemisch bedingten Maßnahmen einen Mietzinsminderungsgrund darstellen und begehrte die Zahlung des gesamten Mietzinses.

Das Erstgericht wies die Klage ab und vertrat die Rechtsansicht, dass jede mittelbar aus der Pandemie resultierende Gebrauchsbeeinträchtigung zu einer Mietzinsminderung führe. Das Berufungsgericht führte hingegen aus, dass Umsatzrückgänge nur dann eine Mietzinsminderung rechtfertigen würden, wenn diese unmittelbar auf behördliche Maßnahmen, die wiederum zu eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten der Geschäftsräume führen, zurückzuführen seien.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigte zunächst die Rechtsansicht des Berufungsgerichts und führte aus, dass Zutrittsbeschränkungen grundsätzlich gleich wie gänzliche Schließungen zu beurteilen sind, weil es sich dabei nur um graduell unterschiedliche Benützungshindernisse handelt. Davon zu unterscheiden seien jedoch geringwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht. Eine solche nehme den Kunden nicht unmittelbar die Möglichkeit das Geschäftslokal zu betreten. Eine verringerte Kauflust liege in der Sphäre des unternehmerischen Risikos des Mieters der Geschäftsräumlichkeiten.

Der OGH kam zum Schluss, dass es für die Feststellung einer allfälligen Mietzinsminderung für den betreffenden Zeitraum eines ergänzenden Vorbringens der Beklagten bedürfe. So müsse zum Beispiel dargelegt werden, welche konkreten Auswirkungen die Begrenzung der Kundenanzahl und die einzuhaltenden Mindestabstände auf den Geschäftsbetrieb hatten. Auf Basis dieser ergänzenden Feststellungen könne dann das Erstgericht eine allfällige Mietzinsminderung bemessen.

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