Keine Anscheinsvollmacht durch Besichtigung von Mietobjekten
Die Vertretungsmacht betrifft also das Auftreten des Bevollmächtigten nach außen hin, währenddessen sich die konkreten Rechte und Pflichten zwischen dem Vertretenen und dem Vertreter aus deren Innenverhältnis ergeben. Die Vertretungsmacht kann auf verschiedene Art und Weise begründet werden. Grundsätzlich unterscheidet man hierbei die rechtsgeschäftliche Begründung, die organschaftliche Begründung und die gesetzliche Begründung. In der Praxis kommt dabei der rechtsgeschäftlichen Begründung durch Vollmachtserteilung die größte Bedeutung zu. Die Vollmacht kann entweder ausdrücklich, oder aber auch konkludent erteilt werden. Darüber hinaus kennt die österreichische Rechtsordnung aber auch Fälle, in denen trotz fehlender tatsächlicher Bevollmächtigung aufgrund eines dem Vertretenen zurechenbaren Rechtsscheins eine Vertretungsmacht angenommen wird. Von besonderer Bedeutung ist hierbei die sogenannte Anscheinsvollmacht.
In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung hatte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage auseinanderzusetzen, unter welchen Voraussetzungen das Vorliegen einer sogenannten „Anscheinsvollmacht“ angenommen werden kann. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die klagende Partei ist Alleineigentümerin einer Liegenschaft, auf der sich eine Wohnhausanlage befindet. Die beklagte Partei ist ein Bauunternehmen und betreibt auch einen Baustoffhandel. Mit 16.11.2023 unterfertigten Vertreter beider Parteien Mietverträge über zwei Wohnungen. Der Unterfertigung ging eine Besichtigung der Objekte voraus, die vom Geschäftsführer der beklagten Partei und einem Mitarbeiter der klagenden Partei durchgeführt wurden. Der Geschäftsführer der beklagten Partei ging davon aus, dass der Mitarbeiter der klagenden Partei Entscheidungsträger über die besichtigten Mietobjekte bei der Hausverwaltung ist. Tatsächlich ist er aber nur Techniker bei der Hausverwaltung. Bei der Besichtigung wurden die Notwendigkeit einer Zufahrt zum Objekt, die Übergabe von Schlüsseln zu einem Schranken in der Durchfahrt und Umbauarbeiten thematisiert. In die Mietverträge wurden aber keine Vereinbarungen zu diesen Punkten aufgenommen und konnte in weiterer Folge auch kein Einvernehmen darüber erzielt werden. Die klagende Partei begehrte folglich von der beklagten Partei die Zahlung des rückständigen Mietzinses. Diesem Begehren hielt die beklagte Partei entgegen, dass ihrer Ansicht nach die Mietverträge nicht wirksam zustande gekommen seien, da die mit der klagenden Partei vereinbarten Bedingungen, die vom Mitarbeiter bei der Besichtigung zugesichert wurden, nicht eingehalten worden seien. Fraglich war nun, ob die bei der Besichtigung getätigten Äußerungen des Mitarbeiters als wirksame Zusagen außerhalb des Mietvertrags angesehen werden können. Der OGH entschied in letzter Instanz wie folgt:
Eine wirksame Stellvertretung setzt neben dem Handeln des Stellvertreters im Namen des vertretenen Geschäftsherrn das Vorliegen von Vertretungsmacht voraus. Ein Vertretungsakt ist nach der Rechtsprechung aber auch dann wirksam, wenn die Regeln der Handlungsvollmacht oder der Anscheinsvollmacht eingreifen.
Eine Anscheinsvollmacht setzt voraus, dass Umstände vorliegen, die geeignet sind, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken. Um Vertretungsmacht im Sinne des § 1029 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) begründen zu können, muss ein „äußerer Tatbestand“ die Grundlage für die Überzeugung des Dritten vom Vorhandensein der Vertretungsmacht bieten und vom Vertretenen selbst geschaffen sein. Es muss somit ein durch das Verhalten des Geschäftsherrn zurechenbarer, bestimmter Sachverhalt vorliegen, der objektiv dazu geeignet ist, im Dritten den begründeten Glauben an die Berechtigung des Vertreters zum Abschluss des beabsichtigten Geschäfts zu erwecken.
Ausgehend von diesen allgemeinen theoretischen Erläuterungen zur Anscheinsvollmacht stellte der OGH klar, dass die bloße Beauftragung einer Person mit der Durchführung einer Wohnungsbesichtigung noch keine Vertretungsmacht zum Abschluss eines Mietvertrags begründet. Nur weil jemand vom Vermieter oder der Hausverwaltung geschickt wird, um eine Besichtigung durchzuführen, lässt sich daraus nicht automatisch schließen, dass diese Person auch zu verbindlichen Vertragszusagen berechtigt ist. Der OGH wies im Ergebnis die Revision mangels erheblicher Rechtsfrage zurück und bestätigte die vorinstanzliche Beurteilung, wonach aus der bloßen Durchführung einer Wohnungsbesichtigung keine Vertretungsmacht zum Abschluss eines Mietvertrags abgeleitet werden kann.