Können Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gegen den Fruchtgenussberechtigten als Vermieter durchgesetzt werden?
Voraussetzung hierfür ist ein Antrag des Mieters, aus dem sich klar ergeben muss, welche Arbeiten der Mieter vom Vermieter begehrt.
Die Vollstreckung eines Auftrags zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten im Sinne des § 6 Abs 1 MRG erfolgt gemäß § 6 Abs 2 MRG ausschließlich durch Bestellung eines Zwangsverwalters. In einem Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG wird geprüft, ob die nach § 6 Abs 1 MRG dem Vermieter aufgetragenen Arbeiten bereits durchgeführt wurden. Sollten die Arbeiten schon ausgeführt worden sein, so ist der Exekutionsantrag abzuweisen. Andernfalls soll durch die Bestellung des Zwangsverwalters sichergestellt werden, dass dieser für die Durchführung der dem Vermieter aufgetragenen Arbeiten sorgt. Dabei gilt zu beachten, dass sich die Befugnisse eines Zwangsverwalters nicht nur auf die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten erstrecken, sondern auch auf die ordnungsgemäße Erhaltung und Verwaltung des Hauses.
In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage der Durchsetzbarkeit eines Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG gegen einen Fruchtgenussberechtigten als Vermieter. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Antragstellerin schloss am 20.12.2007 mit dem Erstantragsgegner als damaligem Liegenschaftseigentümer einen Hauptmietvertrag über eine Wohnung ab. Mit Übergabsvertrag vom 30.12.2015 übertrug der Erstantragsgegner das Eigentum an dieser Liegenschaft an seine beiden Kinder, den Zweitantragsgegner und die Drittantragsgegnerin, und behielt sich das dingliche Fruchtgenussrecht vor. Dem Erstantragsgegner wurde mit einstweiliger Verfügung vom 20.06.2023 gemäß § 6 Abs 1 MRG die Durchführung unterschiedlicher Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten im Haus aufgetragen. Zur Durchführung dieser Arbeiten begehrte die Antragsstellerin die Zwangsverwaltung der Liegenschaft und die Bestellung eines Zwangsverwalters nach § 6 Abs 2 MRG. Das Erstgericht gab dem Antrag statt. Die ausgeführten Verbesserungs- und Erhaltungsarbeiten seien nicht vollständig ausgeführt worden, und könne nicht mit einer alsbaldigen Ausführung gerechnet werden. Das Rekursgericht bestätigte die Entscheidung, ließ allerdings den Revisionsrekurs zur Frage zu, ob ein Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG gegen einen Fruchtgenussberechtigten als Vermieter überhaupt durchgesetzt werden kann. Das Höchstgericht entschied wie folgt:
Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen. Derartige Ansprüche können auch mit einer einstweiligen Verfügung gesichert werden. Die Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG ist die einzige Möglichkeit, einen auf § 6 Abs 1 MRG gestützten Auftrag zu vollstrecken. Dabei gilt zu beachten, dass die dem Verwalter nach § 6 Abs 2 MRG vermittelten Befugnisse schon nach dem Gesetzeswortlaut am gesamten Haus zukommen. Dies bedeutet also, dass dem Verwalter als Sicherheit zur Durchführung der vom Auftrag erfassten Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten die gesamte Liegenschaft zur Verfügung steht.
Wenn nun an einer Liegenschaft ein Fruchtgenussrecht begründet wird, so ist zu beachten, dass der Fruchtgenussberechtigte als Vermieter gemäß § 1120 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) in bestehende Bestandverträge eintritt. Dabei handelt es sich um eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrags mit der der Fruchtgenussberechtigte zum Bestandgeber wird, samt allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten. Aufgrund dieses Eintritts in bestehende Bestandverträge ist der Fruchtgenussberechtigte als Vermieter und nicht der Liegenschaftseigentümer nach § 6 Abs 1 MRG passiv legitimiert, also Adressat eines auf § 6 Abs 1 MRG gestützten Auftrags.
Auch in einem solchen Fall des Eintritts des Fruchtgenussberechtigten in einen Bestandvertrag stehen die in § 6 Abs 2 MRG geregelten Befugnisse des Zwangsverwalters, also beispielsweise das Recht zur Begründung einer Hypothek an der zwangsverwalteten Liegenschaft, uneingeschränkt zu. Die Befugnisse müssen dem Verwalter nämlich ungeachtet der Einräumung eines Fruchtgenussrechts und der damit verbundenen Stellung des Fruchtgenussberechtigten als Vermieter ungeschmälert zukommen, weil sonst der Vollzug des Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG nicht gewährleistet wäre. Es folgt schon aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und dem Zweck der in § 6 Abs 2 MRG angeordneten Zwangsverwaltung, dass die exekutive Durchführung von nach § 6 Abs 1 MRG angeordneten Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen inhaltlich durch die Einräumung eines Fruchtgenussrechts auf der Liegenschaft, an der die Arbeiten vorgenommen werden sollen, keine Änderung erfährt. Weder der Gesetzeswortlaut noch der damit verfolgte Zweck lassen eine Bewilligung der Zwangsvollstreckung lediglich hinsichtlich des Fruchtgenussrechts zu. Das rechtliche Gehör des Liegenschaftseigentümers ist darüber hinaus ohnedies durch seine Beteiligung als Partei im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG gewahrt.