Provisionsanspruch von Maklern nur bei erfolgreicher Vermittlung

Die Beklagte wurde im Internet auf ein Inserat der klagenden Maklerin aufmerksam, welche sie über ein Formular auf deren Website bezüglich einer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken kontaktierte. Die Klägerin vermittelte der Beklagten daraufhin ein als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt. Die Beklagte unterschrieb mit den Verkäufern ein Kaufanbot, in welchem festgehalten wurde, dass sich die Klägerin um die Umwidmung des Objektes kümmern muss. Einen tatsächlichen Kaufvertrag schlossen die Verkäufer mit einem Dritten ab. Die Klägerin begehrte von der Beklagten dennoch 3 % des Kaufpreises als Maklerprovision. Das Erst- und Zweitgericht gaben der Klage (teilweise) statt, der OGH erachtete die außerordentliche Berufung der Beklagten jedoch als zulässig und berechtigt und führte zu dem Anspruch auf Maklerprovision aus wie folgt:

Ein Provisionsanspruch setzt zunächst den Abschluss eines Maklervertrages voraus, welcher auch konkludent geschlossen werden kann. Ein Maklervertrag kommt schon dann konkludent zustande, wenn der Interessent erkennen kann, dass er eine provisionspflichtige Tätigkeit des Maklers in Anspruch nimmt und dieser nicht widerspricht. Im gegenständlichen Fall stand fest, dass die Beklagte eine Wohnung suchte und dass die Klägerin das wusste. Neben einem Maklervertrag bedarf es für einen Provisionsanspruch nach § 6 Abs. 1 Maklergesetz (MaklerG) entweder das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit oder nach § 6 Abs. 3 MaklerG zumindest eines dem vertragsgemäß zu vermittelnden Geschäfts nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts. Im zweiten Fall kommt es allein auf die wirtschaftliche Gleichwertigkeit für den vom Geschäftsherrn angestrebten Zweck an. Ob ein Geschäft, das vom vertraglichen Vermittlungsziel abweicht, in diesem Sinne als „zweckgleichwertig“ anzusehen ist, ist durch Auslegung des Maklervertrags nach den Grundsätzen des § 914 ABGB zu ermitteln.

Im gegenständlichen Fall hat die Klägerin der Beklagten jedenfalls nicht wie im Maklervertrag vereinbart eine Wohnung, sondern ein als Büro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt vermittelt. Sie ist daher nicht „vertragsgemäß“ tätig geworden. Auch von einer „Zweckgleichwertigkeit“ kann hier keine Rede sein, weil das Büro, erst nach einer erfolgreichen Umwidmung nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und einer Baubewilligung nach § 60 Abs. 1 lit. c Wiener Bauordnung als Wohnung genutzt werden hätte dürfen.

Der OGH verneinte daher den Provisionsanspruch der Klägerin, weil die Widmung des vermittelten Objekts als Büro nicht dem der Klägerin bekannten Anliegen der Beklagten entsprochen habe, eine Wohnung zu Wohnzwecken zu erwerben.