Wertsicherungsklauseln im Lichte der neuen Rechtslage

In der Zwischenzeit ist das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) in Kraft getreten, mit welchem einige Änderungen der Gesetzeslage im Zusammenhang mit Wertsicherungsklauseln vorgenommen wurden. Im März 2026 hatte der OGH bereits eine Entscheidung unter Berücksichtigung der neuen Gesetzeslage zu treffen. Dieser aktuellen Entscheidung des OGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Rechtsvorgängerin der Beklagten als Vermieterin und die Kläger als Mieter schlossen am 14.04.2009 mit Mietbeginn 15.04.2009 ein dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegendes unbefristetes Mietverhältnis über eine Wohnung ab. Als jeweils am 5. des Monats im Vorhinein zu leistender Hauptmietzins wurden € 739,59 vereinbart. Dieser Bestandzins wurde im Mietvertrag, einem von der Rechtsvorgängerin der Beklagten verwendeten Vertragsformblatt, wertgesichert. Als Ausgangsbasis wurde der zuletzt vor Vertragsabschluss geltende Verbraucherpreisindex vereinbart. Die Kläger begehren nun, gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit dieser Wertsicherungsklausel, die Rückzahlung des von ihnen zu viel gezahlten Mietzinses und die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Begründend führten die Kläger aus, die Klausel sei aufgrund der Vordatierung der Ausgangsbasis auf einen Zeitpunkt vor Abschluss des Mietvertrags ungewöhnlich und nachteilig im Sinne des § 864a Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Sie vermittle der Vermieterin das Recht, einseitig bereits zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns ein höheres Entgelt zu verlangen und führe damit zu einer verdeckten Entgelterhöhung. Außerdem sei die Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB, § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und § 6 Abs 1 Z5 KSchG unwirksam und verstoße überdies gegen § 6 Abs 2 Z4 KSchG, weil sie eine Mieterhöhung bereits innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsbeginn ermögliche. Während das Erstgericht dem Klagebegehren stattgab, wies das Berufungsgericht die Klage zur Gänze ab. Der OGH führte in letzter Instanz ausgehend von dem in der Zwischenzeit in Kraft-getretenen ZIAG rechtlich nachfolgendes aus:

Zu der von den Klägern behaupteten Verletzung des § 6 Abs 2 Z4 KSchG ist die neueste Judikatur des OGH zu 10 Ob 15/25s zu berücksichtigen. Der OGH gelangte dabei zur Auffassung, dass § 6 Abs 2 Z4 KSchG nur solche Verträge im Blick hat, die vom Unternehmer innerhalb des Zeitraums von zwei Monaten vollständig zu erfüllen sind. Der Wortlaut der Norm muss ausgehend von dieser ratio legis eng ausgelegt werden: auf Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, ist die Bestimmung nicht anwendbar. Der Gesetzgeber hat diese neueren Rechtsprechungsentwicklungen zum Anlass genommen, den sachlichen Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z4 KSchG im Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) legistisch klarzustellen, und zwar im Sinne der Entscheidung des OGH zu 10 Ob 15/25s, in deren Lichte die Regelung „keine Relevanz mehr für Mietverträge oder sonstige längerfristige Dauerschuldverhältnisse“ hat. Diese Änderung ist zwar erst mit 01.01.2026 in Kraft getreten, doch gilt sie aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch für Verträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Das ZIAG bewirkte eigentlich in diesem Punkt keine Änderung der materiellen Rechtslage, sondern nur eine Klarstellung und Positivierung der Entscheidung 10 Ob 15/25s, sodass § 6 Abs 2 Z4 KSchG als authentische Interpretation im Sinne des § 8 Satz 1 ABGB anzusehen ist. Es soll durch die genannte Bestimmung die Rechtslage rückwirkend auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse geklärt werden, weshalb die Regelung auch in bereits anhängigen Verfahren in jeder Lage zu berücksichtigen ist; das heißt auch noch im Rechtsmittelverfahren. Somit musste auch der im Anlassfall in letzter Instanz befasste OGH die von den Klägern beanstandete Wertsicherungsklausel im Lichte der neuen Gesetzeslage beurteilen, nach welcher nun Dauerschuldverhältnisse (Mietverträge) explizit vom Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z4 KSchG ausgenommen sind, sofern dieses nicht darauf angelegt ist, dass der Unternehmer (Vermieter) seine Leistung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsschließung vollständig erbringt.

In einem weiteren Schritt beurteilte das Höchstgericht die Frage der Zulässigkeit eines vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangswerts für die Wertsicherung. Die Vereinbarung eines längere Zeit vor dem Vertragsabschluss liegenden Ausgangsmonats für die Wertsicherung kann der Geltung einer Wertsicherungsklausel nach § 864a ABGB entgegenstehen oder aber im Rahmen einer nachgelagerten Inhaltskontrolle gemäß § 879 Abs 3 ABGB bzw § 6 Abs 1 Z5 KSchG zur Beurteilung führen, dass die Wertsicherungsabrede mangels gebotener sachlicher Rechtfertigung nicht wirksam vereinbart wurde. Der OGH hat hierzu jedoch bereits ausgesprochen, dass nicht jede Vereinbarung einer vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis die Unzulässigkeit der Wertsicherungsabrede bewirkt. Denn gerade eine – wie im Anlassfall – an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung ist zum einen durchaus verkehrs- bzw. branchenüblich und damit nicht objektiv ungewöhnlich im Sinne des § 864a ABGB. Zum anderen bestehen auch keine Bedenken gegen eine solche Klausel im Lichte des Sachlichkeitsgebots nach § 6 Abs 1 Z5 KSchG. Es ist durchaus legitim, auf diesen nahe am Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegenden Ausgangswert abzustellen.

Diese Beurteilung findet auch seine Stütze in der mit dem ZIAG am 01.01.2026 neu eingeführten Vorschrift des § 879a ABGB. Gemäß § 1503 Abs 30 ABGB ist § 879a ABGB auch auf vor dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens geschlossene Verträge anzuwenden, weshalb das Höchstgericht die von den Klägern beanstandete Wertsicherungsklausel auch auf deren Vereinbarkeit mit § 879a ABGB prüfen musste. § 879a ABGB normiert dabei einige Vorgaben für die Inhaltskontrolle von Wertsicherungsklauseln für Dauerschuldverhältnisse. Aus genannter Bestimmung kann abgeleitet werden, dass die Heranziehung einer vor Vertragsabschluss liegenden Indexzahl als Ausgangsbasis in einer Wertsicherungsklausel nur dann eine rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragspartnern vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt, weil dem Mieter dadurch im Zuge der Wertanpassung in der Vergangenheit liegende Geldwertverluste angelastet werden. Dies war im Anlassfall durch das Abstellen auf die zuletzt vor dem Abschluss des Vertrags liegende Indexzahl jedenfalls nicht gegeben.

Die von den Klägern beanstandete Wertsicherungsklausel wurde im Ergebnis vom OGH als zulässig eingestuft, zumal weder ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z4 KSchG – der im Wesentlichen auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge kraft gesetzlicher Anordnung keine Anwendung mehr findet – noch ein Verstoß gegen § 879a ABGB vorliegt. Daher bestand das Klage- und Feststellungsbegehren der Kläger nicht zu Recht.