Zur Anwendbarkeit von zwingendem Mietrecht bei unwirksamer Wertsicherungsklausel

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Zwischen den Parteien wurde im Jahr 2012 ein dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegender Mietvertrag abgeschlossen. In diesem Mietvertrag wurde eine Wertsicherungsvereinbarung vorgesehen, die auszugsweise wie folgt lautet: „Der vereinbarte Mietzins von derzeit € 1.241,19 exklusive Umsatzsteuer wird derart wertgesichert, dass er sich im selben Verhältnis ändert, wie die von der Bundesanstalt Statistik Austria verlautbarte Indexzahl der Verbraucherpreise 2010 = 100 (VPI 2010), für den Fall der Nichtmehrverlautbarung ein von der Vermieterin zu bestimmender gleichartiger Index. Ausgangsbasis der Wertberechnung ist die Indexzahl für den Monat des Vertragsabschlusses. Schwankungen bis 5 % (fünf Prozent) auf oder ab bleiben jeweils unberücksichtigt, darüber hinaus gehende Schwankungen werden jeweils voll berücksichtigt, wobei der dann ermittelte Wert als neue Berechnungsgrundlage heranzuziehen ist. Ein Verzicht auf die Geltendmachung der Wertsicherung ist nur ausdrücklich und schriftlich möglich. Die Wertsicherungsbeträge werden dem Mieter von der Vermieterin vorgeschrieben und sind innerhalb von 8 Tagen nach Vorschreibung zur Zahlung fällig.“

Der Kläger begehrte die Rückzahlung von rund € 15.000,00 an zu viel gezahltem Mietzins, weil seiner Ansicht nach die vereinbarte Wertsicherungsklausel unwirksam gewesen sei. Sie entspreche nicht den Erfordernissen der Zweiseitigkeit des § 6 Abs 1 Z 5 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) und müsse daher ersatzlos entfallen. Ebenso sei unzulässig, dass der Mieter verpflichtet werde, innerhalb von acht Tagen nach Vorschreibung die wertgesicherten Beträge an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagte bestritt dies. Der in letzter Instanz befasste OGH führte rechtlich nachfolgendes aus:

Der vom Kläger ins Treffen geführte § 6 Abs 1 Z 5 KSchG regelt die sogenannte Zweiseitigkeit von Preisänderungsklauseln. Es geht dabei darum, dass der Unternehmer nicht nur den Preis erhöhen darf, sondern mitunter auch herabzusetzen hat. Ohne Verpflichtung des Unternehmers zur Entgeltsenkung ist die Klausel nichtig. Im Anlassfall hatten aber bereits die Vorinstanzen zutreffend erkannt, dass sich aus den ersten beiden Sätzen der Wertsicherungsvereinbarung klar ergibt, dass sich der Mietzins nicht bloß bei einer Indexerhöhung erhöht, sondern bei einer Indexsenkung auch entsprechend reduziert. Damit wird dem Erfordernis der Zweiseitigkeit klar Rechnung getragen und ergibt sich keine Unwirksamkeit der Klausel aus § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Auch der vom Kläger behauptete Verstoß gegen das Transparenzgebot liegt nicht vor. Eine Wertsicherungsklausel ist nicht allein deshalb intransparent, weil der Mieter darin nicht über die rechtlichen Möglichkeiten, eine Mietzinssenkung durchzusetzen, informiert wird. Die vereinbarte Valorisierung des Mietzinses ist somit im Ergebnis zulässig und nicht weiter zu beanstanden.

Sehr wohl zu beachten ist allerdings, dass die Regelung, wonach die wertgesicherten Beträge innerhalb von achten Tagen nach Vorschreibung fällig sind, gesetzwidrig ist. Eine solche Vereinbarung verstößt im Vollanwendungsbereich des MRG nämlich gegen § 16 Abs 9 MRG. Fraglich war nun, ob diese Gesetzwidrigkeit des letzten Teils der Wertsicherungsklausel zu einem gänzlichen Wegfall der gesamten Klausel, also auch des ersten Teils bezüglich der Valorisierung, führen muss. Dies kann verneint werden, zumal der letzte Teil der Klausel aufgrund ihrer Eigenständigkeit von den anderen Bestimmungen im Rahmen der Klauselkontrolle getrennt werden kann. Für die Qualifikation einer
(Teil-)Klausel als eigenständig ist nicht die Gliederung des Klauselwerks entscheidend. Es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können. Gerade dies kann im vorliegenden Fall hinsichtlich des letzten Satzes der Wertsicherungsklausel bejaht werden. Die Vereinbarung über die Bedingungen der Valorisierung einerseits und die Modalitäten der Geltendmachung der erhöhten Beträge anderseits haben jeweils einen eigenen Regelungsbereich. Die Gesetzwidrigkeit führt also nicht zum Wegfall der gesamten Klausel.

Fraglich war aber weiterhin, was an die Stelle des wegfallenden Teils der Klausel tritt. Der OGH führte aus, dass entgegen der Meinung des Klägers die zulässig vereinbarte Valorisierung mit dem Wegfall des letzten gesetzwidrigen Satzes der Klausel nicht undurchführbar wird. Im Vollanwendungsbereich des MRG ergeben sich nämlich aus der zwingenden Bestimmung des § 16 Abs 9 MRG die notwendigen Voraussetzungen für das wertsicherungsbedingte Erhöhungsbegehren des Vermieters und der Zeitpunkt der Zinserhöhung. Die Klausel kann damit auch ohne ihren letzten Satz bestehen. Richtig ist zwar, dass nach der Rechtsprechung des EuGH ein nationales Gericht nur ausnahmsweise befugt ist, eine für nichtig erklärte missbräuchliche Klausel des in Rede stehenden Vertrags durch eine dispositive Bestimmung des nationalen Rechts oder eine im Fall einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien anwendbare Vorschrift zu ersetzen. Diese Möglichkeit ist nämlich auf Fälle beschränkt, in denen das Gericht aufgrund der Ungültigerklärung der missbräuchlichen Klausel den Vertrag insgesamt für nichtig erklären müsste und dies für den Verbraucher besonders nachteilige Folgen hätte. Der EuGH hat jedoch auch klargestellt, dass Vertragsklauseln, die auf einer bindenden Rechtsvorschrift beruhen, nach Art 1 Abs 2 der Klausel-RL nicht deren Bestimmungen unterliegen. Dieser Ausschluss von der Geltung der Regelung der Klausel-RL sei dadurch gerechtfertigt, dass grundsätzlich angenommen werden dürfe, dass der nationale Gesetzgeber eine ausgewogene Regelung aller Rechte und Pflichten der Parteien bestimmter Verträge getroffen habe. Demnach kam der EuGH zu dem Schluss, dass der Anwendungsbereich der Klausel-RL keine auf bindenden nationalen Rechtsvorschriften beruhenden Klauseln erfasse, die nach dem Abschluss eines Darlehensvertrags mit einem Verbraucher eingefügt worden seien und eine in diesem Vertrag enthaltene nichtige Klausel ersetzen sollte. Daraus wird abgeleitet, dass zwingendes nationales Recht sehr wohl an die Stelle unzulässiger Klauseln treten darf. Zumal es sich bei § 16 Abs 9 MRG um eine zu Gunsten des Mieters wirkende zwingende gesetzliche Bestimmung handelt, kann gerade auf diese Bestimmung zurückgegriffen werden. Die Nichtigkeit der Klausel im Anlassfall hat daher zu keiner erst durch Auslegung zu schließenden Vertragslücke geführt.