Zur Reichweite von Treuepflichten im Wohnungseigentum

Doch nicht nur Gesellschafter sind untereinander zur Treue verpflichtet, sondern auch Miteigentümer- und Wohnungseigentümer werden in ihrer Handlungsfreiheit durch ihre Pflicht zur Treue gegenüber den anderen begrenzt. Die genaue Reichweite solcher Treuepflichten und deren rechtsdogmatische Einordnung im Mit- und Wohnungseigentum ist im Detail allerdings umstritten.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) musste sich das Höchstgericht mit der Reichweite solcher Treuepflichten im Wohnungseigentum befassen. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Eine Liegenschaft mit darauf errichtetem Gebäude steht im Miteigentum der beiden Streitteile, wobei zugleich Wohnungseigentum begründet wurde. Von einem von den Streitteilen gemeinsam genutzten Garten auf ihrer Liegenschaft verläuft ein Gehweg über die im Eigentum ihrer Nachbarin stehende Liegenschaft zu öffentlichem Gut. Die Streitteile nutzen diesen Weg um zum öffentlichen Gut zu gelangen, wobei eine Dienstbarkeit des Gehens bislang nicht ins Grundbuch einverleibt wurde. 2020 brachte die Nachbarin ein Schloss an ihrem Gartentor an, um zu verhindern, dass die beiden Streitteile ihren Weg begehen. Nachdem die beiden Streitteile mit der Nachbarin verhandelten, erhielten sie einen Schlüssel für das Gartentor, um doch den Gehweg zu ihren Gunsten zu nutzen, wobei die Nachbarin das Bestehen einer Dienstbarkeit des Gehens an sich bestritt. Einer der beiden Streitteile wollte deshalb die Nachbarin auf Feststellung des Bestehens der Dienstbarkeit klagen, wobei seine Miteigentümerin und Antragsgegnerin ihre Zustimmung zu dieser Klage verweigerte. Fraglich war nun, ob eine Pflicht zur Zustimmung einer Klage auf Feststellung des Bestehens einer Dienstbarkeit aus der zwischen Mit- und Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht abgeleitet werden kann und somit die Antragsgegnerin ihre Zustimmung erteilen muss.

Eingangs bejahte der OGH nochmals ausdrücklich das Bestehen von Treuepflichten zwischen Wohnungseigentümern unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung. Mit- und Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Gemeinschaftsinteressen wahrzunehmen und sich für die Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft zu bemühen. Streitgegenständlich stellte sich in diesem Zusammenhang allerdings die Frage, ob aus der Treuepflicht auch eine aktive Handlungspflicht resultiert. Hierzu führt das Höchstgericht aus, dass die Schwelle zur Annahme einer solchen aus der Treuepflicht erfließenden Handlungspflicht sehr hoch angesetzt werden muss. Dies stützte der OGH auf die das Privatrecht prägende Privatautonomie, wonach jeder selbst entscheiden kann, ob und mit wem er einen Vertrag eingeht. Vor allem in Fällen, in denen für die Wohnungseigentümer keine massiven negativen Konsequenzen drohten, wurde eine aktive Handlungspflicht verneint. Zudem darf ein aktives Handeln eines Wohnungseigentümers nur verlangt werden, wenn dies mit geringem Aufwand und mit geringen Nachteilen verbunden ist. In seiner Rechtsprechung hat das Höchstgericht unter anderem eine Zustimmungspflicht zum Abschluss einer Servitutsvereinbarung mit Eigentümern der Nachbarliegenschaft verneint. Vor diesem Hintergrund bekräftigte der OGH die Auffassung des Rekursgerichts im Anlassfall, das wegen fehlender unvermeidlicher und massiver negativer Konsequenzen für die Gemeinschaft eine Verletzung der Treuepflicht durch die Antragsgegnerin verneinte. Allein aus dem Umstand, dass ein Wohnungseigentümer eine Klagsführung ablehnt, die eine offenkundige Verbesserung für die Gemeinschaftssache nach sich ziehen würde, rechtfertigt noch nicht die Annahme einer Handlungs- und somit einer Zustimmungspflicht zur Klage und führt somit noch nicht zu einem treuwidrigen Verhalten. Auch dem Argument der Antragsgegnerin, sie wolle durch die Klagsführung ihr nachbarschaftliches Verhältnis nicht verschlechtern, muss Beachtung geschenkt werden. Die Verweigerung der Zustimmung kann nämlich deshalb nicht auf eine Verletzung des Schikaneverbots gestützt werden, zumal die Antragsgegnerin nicht in Bösartigkeit gegenüber dem Antragssteller handelte.