Ist der Abschluss eines Bestandsvertrags von der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nach WEG mitumfasst?

Durch die Eigentümergemeinschaft sollen somit jene Angelegenheiten wahrgenommen werden, die ein gemeinschaftliches Vorgehen im Interesse aller Wohnungseigentümer verlangen. Eine in diesem Zusammenhang immer wieder aufkommende und in der Lehre zum Teil stark umstrittene Frage besteht darin, unter welchen Voraussetzungen eine Angelegenheit als Maßnahme der Verwaltung zu qualifizieren ist und somit von der partiellen Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft umfasst wird. Dies ist insofern von Bedeutung, als Angelegenheiten, die nicht der Verwaltung zuzuordnen sind, grundsätzlich der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer bedürfen.  

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob der Abschluss eines Bestandsvertrags an einer anderen Liegenschaft als eine Maßnahme der Verwaltung angesehen werden kann. Der Entscheidung lag dabei folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Antragsstellerin kaufte am 13.03.2019 Miteigentumsanteile an der streitgegenständlichen Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum. Die Erstantragsgegnerin ist die aktuelle Verwalterin, die übrigen Antragsgegner die weiteren Mit- und Wohnungseigentümer. Mit einem 2014 gefassten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer wurde die Verwalterin ermächtigt, einen Pachtvertrag im Namen der Eigentümergemeinschaft an einer angrenzenden Liegenschaft abzuschließen. Die Antragsstellerin begehrte die Aufhebung bzw. Nichtigerklärung einer Reihe von Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft, darunter vor allem die Aufhebung jenes Sachbeschlusses, aufgrund dessen die Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft einen Pachtvertrag abgeschlossen hatte. Die Antragsstellerin vertrat die Ansicht, dass die Ermächtigung zum Abschluss eines Pachtvertrags gerade keine Verwaltungsmaßnahme mehr darstelle und sohin Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer verlange. Bereits im erstinstanzlichen Verfahren wurde der Ansicht der Antragsstellerin hingegen nicht gefolgt und der Verwaltungscharakter beim Abschluss eines Pachtvertrags bejaht. Dieser Ansicht schlossen sich im Ergebnis auch das Rekursgericht und der OGH mit folgender Argumentation an:

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des OGH, dass Mehrheitsbeschlüsse nur Maßnahmen der Verwaltung zum Gegenstand haben können und dürfen. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die ihre vom WEG vermittelte Kompetenz überschreiten, können unbefristet bekämpft und zur Klarstellung der Rechtslage beseitigt werden. Das Recht der Antragsstellerin, vorliegenden Sachbeschluss unbefristet anzufechten, konnte im Anlassfall zweifelsohne bejaht werden, zumal sie trotz ihres erst späteren „Beitritts“ in die Eigentümergemeinschaft an den bereits vorher abgeschlossenen Pachtvertrag gebunden wurde. Damit ein solcher Pachtvertrag wie im Anlassfall überhaupt wirksam durch die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen werden kann, bedarf es ihrer Rechtsfähigkeit. Diese ist gemäß § 18 Abs 1 WEG auf Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft beschränkt. Verwaltungshandlungen kennzeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gesellschafter geht. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts fördern oder aber auch beeinträchtigen können. Solche Handlungen können somit Gegenstand von Mehrheitsbeschlüssen sein, während dessen Verfügungen, durch die in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte eingegriffen wird, der Einstimmigkeit bedürfen und nicht von der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft erfasst sind. Unter Berücksichtigung dieser allgemeinen Kriterien stellte das Höchstgericht letztlich Folgendes fest: auch der Abschluss eines Bestandsvertrags über einen Teil eines Nachbargrundstücks kann eine Verwaltungsmaßnahme sein, wenn er im Gemeinschaftsinteresse erfolgt, einen ausreichenden Bezug zur Nutzung, Erhaltung oder Verbesserung der gemeinschaftlichen Liegenschaft aufweist und in die dingliche Rechtsposition einzelner Wohnungseigentümer dadurch nicht eingegriffen wird. Dies wurde im Anlassfall bejaht und sohin der Revisionsrekurs als unberechtigt abgewiesen. Der Pachtvertrag konnte wirksam durch die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen werden und bedurfte es sohin keiner Einstimmigkeit.