Aktuelle Rechtsprechung zum „qualifizierten Mietzinsrückstand“
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die klagende Partei vermietete dem Beklagten eine Wohnung. Der beklagte Mieter zahlte trotz Fälligkeit den Mietzins und die Betriebskosten für November und Dezember 2024 nicht vollständig. Die Vermieterin mahnte den Rückstand am 27.12.2024 unter Setzung einer Nachfrist bis zum 10.01.2025 ein. Die Mahnung blieb erfolglos, woraufhin die Vermieterin eine Mietzins- und Räumungsklage erhob. Darin begehrte sie die Zahlung des fälligen Rückstands, erklärte gestützt auf § 1118 ABGB die sofortige Auflösung des Mietvertrags und beantragte die Räumung der Wohnung. Während des laufenden Verfahrens leistete der Beklagte mehrere Zahlungen und beglich bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz sämtliche Rückstände vollständig, einschließlich jener, die erst während des Verfahrens entstanden waren. Die Vorinstanzen wiesen das Räumungsbegehren ab. Begründend führten sie aus, dass der Mietzinsrückstand nicht qualifiziert sei im Sinne diese § 1118 zweiter Fall Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Der OGH entschied in letzter Instanz wie folgt:
Nach § 1118 zweiter Fall ABGB kann ein Bestandgeber die vorzeitige Auflösung des Vertrags fordern, wenn der Bestandnehmer nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandszins nicht vollständig entrichtet hat. Zum Zins gehören alle vom Bestandnehmer für die Benützung des Bestandsobjekts zu erbringenden Leistungen, also auch die Betriebskosten. Für die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags ist maßgeblich, dass der Bestandnehmer trotz Mahnung und Gewährung einer angemessenen Nachfrist mit den geschuldeten Beträgen in qualifizierter Weise in Rückstand bleibt. Hierfür ist erforderlich, dass der Bestandnehmer den Mietzins trotz Mahnung nicht bis zum der Mahnung nachfolgenden Zinstermin gezahlt hat. Zudem muss der qualifizierte Zinsrückstand noch im Zeitpunkt der Zustellung der Auflösungserklärung oder der diese enthaltenden Verfahrenshandlung bestehen. Die zeitliche Abfolge von Mahnung, Nachfrist und anschließendem Zinstermin ist daher für die Beurteilung der Auflösungsvoraussetzungen entscheidend.
Zu beachten ist, dass der der Mahnung nachfolgende Zinstermin nicht bereits jener ist, der auf den Zugang der Mahnung beim Bestandnehmer folgt, sondern erst jener, der auf den Ablauf der mit der Mahnung zu setzenden oder zu gewährenden angemessenen Nachfrist folgt. Dies war im Anlassfall insofern von Bedeutung, als die Vermieterin in ihrer Mahnung eine Nachfrist bis zum 10.01.2025 gesetzt hatte. Der nachfolgende Zinstermin war somit der 05.02.2025. Da der Mieter aber bis zu diesem Zeitpunkt nur einen Teil des Rückstands beglichen hatte, lag ein qualifizierter Mietzinsrückstand vor.
Eine abschließende Entscheidung über das Räumungsbegehren konnte der OGH dennoch nicht treffen, da noch zu klären war, ob sich der Beklagte erfolgreich auf § 33 Abs 2 iVm Abs 3 zweiter Fall Mietrechtsgesetz (MRG) berufen konnte. Nach diesen Bestimmungen kann im Anwendungsbereich des MRG die rechtzeitige Begleichung des geschuldeten Betrags bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz zur Unwirksamkeit der Auflösungserklärung führen, sofern den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Ob den Mieter ein solches grobes Verschulden anzulasten war, konnte aufgrund der bisherigen Feststellungen jedoch nicht abschließend beurteilt werden. Deshalb verwies der OGH die Sache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurück.