Die jüngste Rechtsprechung zur Wertsicherung in Bestandverträgen

Deshalb waren Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen bereits Gegenstand vieler höchstgerichtlicher Verfahren. So erklärte beispielsweise der Oberste Gerichtshof (OGH) im März 2023, dass sich Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern an den Erfordernissen des Konsumentenschutzes messen lassen müssen. Im Rahmen dieses Verbandsklageverfahrens sprach der OGH aus, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, sofern bei kundenfeindlichster Auslegung bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Mieterhöhung eintreten könnte. Diese Rechtsauffassung stützte das Höchstgericht im Wesentlichen auf § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), der Klauseln verbietet, die einem Unternehmer auf ihr Verlangen hin innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung für die zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt gewähren. Dies gilt allerdings nur in jenen Fällen, in denen eine solche Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Vertragsformblättern enthalten ist, nicht hingegen, wenn der Unternehmer eine solche Klausel mit dem Verbraucher im Einzelfall ausverhandelt.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH befasste sich das Höchstgericht abermals mit der Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen, hierbei allerdings nicht im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens nach den §§ 28 ff KSchG, sondern in einem Individualprozess. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin schloss als Mieterin im Jahr 2021 mit den Beklagten als Vermietern einen in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallenden Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung für die Dauer von ca. 10 Jahren ab. In Punkt III.2. des Mietvertrags war eine Wertsicherungsklausel vorgesehen. Die Klägerin begehrte die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Wertsicherungsklausel und die Rückzahlung des von ihr im Vertrauen auf die Zulässigkeit dieser Klausel zu viel bezahlten Mietzinses. Begründend führte die Klägerin an, dass die vorliegende Wertsicherungsklausel nicht im Einzelnen ausverhandelt worden wäre und die Klausel somit im Lichte des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG unwirksam sein müsste, weil sie nach ihrem Wortlaut bereits innerhalb der ersten zwei Monate nach Abschluss des Vertrags eine Anhebung des Mietentgelts ermöglicht habe. Im Revisionsverfahren vor dem OGH befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob § 6 Abs 2 Z 4 KSchG wie von der Klägerin behauptet und bereits 2023 vom OGH angenommen überhaupt auf Mietverträge Anwendung findet. Hierzu führte er Folgendes aus:

Unstrittig war im Anlassfall, dass der zwischen der Klägerin als Verbraucherin und den Beklagten als Unternehmer abgeschlossene Mietvertrag als Verbrauchergeschäft im Sinne des KSchG einzustufen war und somit den Anforderungen des KSchG, insbesondere dem § 6 KSchG, zu entsprechen hatte. Darüber hinaus war die von der Klägerin als unwirksam behauptete Wertsicherungsklausel Teil von nicht individuell ausverhandelten allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nicht bloß den Anforderungen des § 6 Abs 1, sondern auch des § 6 Abs 2 KSchG zu entsprechen hatten. Entgegen der bisherigen Judikatur des OGH und der Behauptung der Klägerin erachtete der erkennende Senat im gegenständlichen Individualprozess § 6 Abs 2 Z 4 KSchG aber gerade nicht für auf Bestandverträge anwendbar. Begründend führte das Höchstgericht hierzu folgendes aus: Nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sind Klauseln, sofern sie nicht im Einzelnen ausverhandelt werden, immer dann unwirksam, wenn dem Unternehmer auf sein Verlangen hin für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt gebührt. Durch § 6 Abs 2 Z 4 KSchG beabsichtigt der Gesetzgeber einen Schutz des Verbrauchers vor überraschenden Änderungen des zum Vertragsabschlusszeitpunkt vereinbarten Entgelts – es soll die bei Vertragsabschluss erzielte Einigung über das Entgelt zumindest bei kurzfristig zu erfüllenden Verträgen Bestand haben und nicht durch den Unternehmer durch entsprechende Klauseln in AGB veränderbar sein. Der Zweck der Norm beschränkt sich somit auf die Verhinderung eines solchen Überraschungsmoments. Sollte die ursprüngliche Entgeltvereinbarung aber nicht den Anschein der Unveränderlichkeit erwecken, so kann sich keine Unwirksamkeit aus § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ergeben. Betrachtet man langfristige Dauerschuldverhältnisse, wie etwa Bestandverträge, so zeigt sich, dass mit den darin vereinbarten Wertsicherungsklauseln gerade keine Gefahr der Überraschung besteht. Wertgesicherte Bestandzinse erwecken beim Verbraucher nicht das Vertrauen auf einen unveränderbaren Fixbestandzins. Betrachtet man den Wortlaut des § 6 Abs 2 KSchG vor dem Hintergrund des so oben beschriebenen Zwecks des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, so zeigt sich, dass aufgrund des Terminus der „zu erbringenden Leistung“ nur solche Verträge § 6 Abs 2 Z 4 KSchG unterliegen, aufgrund derer die vom Unternehmer geschuldete Leistung innerhalb von zwei Monaten zur Gänze erbracht werden muss. Verträge, bei denen der Unternehmer seine vertraglich geschuldete Leistung nicht innerhalb eines kurzen Zeitraums vollständig zu erbringen hat, was im Regelfall auf Bestandverträge zutrifft, können somit nicht unter § 6 Abs 2 Z 4 KSchG subsumiert werden. Zu beachten ist, dass sich mangels ausdrücklicher Anordnung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG die Anwendbarkeit der genannten Bestimmung nicht daran orientiert, ob eine in Frage gestellte Klausel Inhalt eines Ziel- oder Dauerschuldverhältnisses ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Leistung des Unternehmers vollständig innerhalb einer im Vertrag vorgesehenen Leistungsfrist von zwei Monaten zu erbringen ist oder nicht. Daraus folgt, dass gewöhnliche Bestandverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume in aller Regel nicht dem § 6 Abs 2 Z 4 KSchG unterliegen, weil sie über eine Dauer von mehr als zwei Monaten abgeschlossen werden. Die Anwendung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Bestandverträge scheidet aber nicht zur Gänze aus, da Bestandverträge, die nicht länger als zwei Monaten laufen, von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG erfasst sein können.