Erlöschen der Sicherungspflicht eines Bauträgers nach Fertigstellung des Vertragsobjekts

Vertragsrecht Liegenschaftsrecht

Januar 2026

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) bildet einen zentralen Bestandteil des österreichischen Wohn- und Immobilienrechts. Das BTVG ist am 1. Jänner 1997 in Kraft getreten und verfolgt im Wesentlichen das Ziel, einen Erwerber vor den finanziellen Risiken beim Erwerb von Immobilien, die erst errichtet oder durchgehend erneuert werden, zu schützen. Ziel war vor allem der Schutz des Erwerbers vor dem Verlust der von ihm geleisteten Vorauszahlungen sowie die Erweiterung seiner Rücktrittsrechte. In seinem sachlichen Anwendungsbereich ist das BTVG auf sogenannte Bauträgerverträge eingeschränkt, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 150.- pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder einen Dritten entrichten muss.

Gemäß § 2 Abs 1 BTVG ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. Ob es sich beim Erwerber um einen Unternehmer oder Verbraucher handelt, ist für die Anwendbarkeit des BTVG nicht ausschlaggebend.

§ 4 BTVG normiert, welchen Inhalt ein Bauträgervertrag jedenfalls enthalten muss. Für den vorliegenden Fachbeitrag interessiert hierbei vor allem § 4 Abs 1 Z 7 BTVG, demzufolge ein Bauträgervertrag jedenfalls die Art der Sicherung des Erwerbers enthalten muss. Diese Sicherung ist einer der wesentlichen Eckpfeiler des BTVG, weil dadurch sichergestellt werden soll, dass der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust der von ihm geleisteten Vorauszahlungen schützt. § 7 Abs 2 BTVG nennt hierzu die im Bauträgervertragsrecht wesentlichen Sicherungsmodelle, nämlich die schuldrechtliche Sicherung durch Garantie oder Versicherung, die grundbücherliche Sicherung mit Bestellung eines Treuhänders und Zahlung nach Ratenplan und die pfandrechtliche Sicherstellung. § 7 Abs 5 BTVG normiert weiters, dass die Sicherungspflicht des Bauträgers mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung endet. Die Sicherstellungspflicht des Bauträgers endet somit erst, wenn drei Voraussetzungen kumulativ vorliegen: erstens muss der eigentliche Vertragsgegenstand fertiggestellt sein, zweitens muss er dem Erwerber tatsächlich übergeben worden sein und drittens muss die Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung gesichert sein.

Fertiggestellt ist ein Bauwerk jedenfalls erst dann, wenn es in Entsprechung mit dem Vertrag vollständig ausgeführt wurde. Hierbei stellt sich die Frage, ob das Vorliegen von Mängeln am Werk einer Fertigstellung entgegensteht. Von einem Teil der Lehre wird hierzu die Ansicht vertreten, dass die Fertigstellung und damit das Ende der Sicherungspflicht eine mangelfreie Übergabe des Werks erfordere. Ebenso sei von einer Fertigstellung nur dann auszugehen, wenn dem Erwerber Eigentum oder zumindest Miteigentum am Werk verschafft werde. Sollte der Bauträger zu seinen Gunsten somit einen Eigentumsvorbehalt vorsehen, so könne nicht von einer Fertigstellung des Werks ausgegangen werden. In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht ebenso mit der Frage der Fertigstellung des Vertragsgegenstandes und somit dem Ende der Sicherungspflicht des Bauträgers. Es ging konkret um einen Fall, der sich in Tirol abspielte und in dessen Zusammenhang die Tiroler Bauordnung (TBO 2018) Anwendung fand. Warum die Anwendbarkeit des Tiroler Baurechts für die Fertigstellung des Vertragsgegenstands eine wesentliche Rolle spielt, ergibt sich aus den folgenden Ausführungen des Höchstgerichts:

Wenn eine Wohnung den Gegenstand des Bauträgervertrags bildet, so ist von einer Fertigstellung der Wohnung nur dann auszugehen, wenn auch eine baubehördliche Benutzungserlaubnis erteilt wurde. Dies ist insofern konsequent, als auch in § 10 Abs 2 BTVG im Zusammenhang mit dem Ratenplan der Begriff der „Benutzungsfertigstellung“ vom Gesetzgeber verwendet wird. Nach den erläuternden Bemerkungen in der Regierungsvorlage zum BTVG ist unter einer Benutzungsfertigstellung die Fertigstellung des einzelnen Vertragsobjekts sowie jener allgemeinen Teile des Gebäudes und der Anlage zu verstehen, die für die Benutzbarkeit dieses Objekts erforderlich sind. Dies setzt eben nach herrschender Ansicht auch das Vorliegen der behördlichen Benutzungsbewilligung voraus. Nach § 45 TBO setzt aber die Erteilung einer behördlichen Benutzungsbewilligung wiederum die Errichtung eines Gebäudes im Wesentlichen entsprechend der Baubewilligung voraus. Weil nun nach dem im Anlassfall anwendbaren Baurecht (§ 45 TBO 2018) die baubehördliche Benutzungsbewilligung vor Vorliegen einer Baubewilligung nicht erteilt werden kann, kann vor Vorliegen der Baubewilligung nicht von einer Fertigstellung des Vertragsgegenstandes ausgegangen werden. Dementsprechend ist bei Abweichungen des Bauvorhabens von der ursprünglichen Baubewilligung, welche die Beantragung einer neuen Baubewilligung bedingt, vor Vorliegen der (neuen) Baubewilligung mangels Fertigstellung nicht von einem Ende der Sicherstellungspflicht des Bauträgers auszugehen.

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