Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf gilt nicht für geheime Mängel
Nach Einzug in die Wohnung stellten die Kläger fest, dass ein Schrankraum bei der Errichtung zu gering gedämmt worden war und dort auch eine Wärmebrücke bestand, weswegen ein massiver Schimmelbefall hinter einem Kasten auftrat. Aufgrund der Baumängel war es nicht möglich den Schimmel durch Lüften loszuwerden. Die Kläger nahmen daraufhin den beklagten Verkäufer auf Gewährleistung und Schadenersatz in Anspruch.
Der Beklagte brachte vor, dass die Gewährleistung ausgeschlossen sei und berief sich auf folgende Klausel im Kaufvertrag: „Die Käufer haben den Vertragsgegenstand vor Vertragsunterfertigung eingehend besichtigt und kennen daher dessen Art, Lage und äußere Beschaffenheit. Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes erfolgt im bestehenden tatsächlichen Zustand desselben, ohne Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand des Objektes […] oder eine sonstige bestimmte tatsächliche Eigenschaft oder Beschaffenheit der Liegenschaft.“
Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte fest, dass die obgenannte Klausel die Haftung für geheime Mängel nicht erfasst. Nach ständiger Rechtsprechung sind Vereinbarungen über die Beschränkung oder den Ausschluss der Haftung nach Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs nach § 914 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) auszulegen und im Zweifel einschränkend zu interpretieren. Der OGH hatte bereits in der Vergangenheit ähnliche Vertragsklauseln zu beurteilen und nahm in diesen Entscheidungen an, dass die jeweilige Vertragsbestimmung nur die Gewährleistung für solche Mängel ausschließe, die für den Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen wären. Dies folge daraus, dass der Haftungsausschuss jeweils mit dem Hinweis auf den dem Käufer bekannten Zustand der Liegenschaft und der ihm eingeräumten Gelegenheit zur Informationsbeschaffung durch deren Besichtigung in Verbindung stand.
Im gegenständlichen Fall lag ein Exposé vom Makler vor, in dem die Wohnung als in einem „sehr guten Zustand“ beschrieben worden war und auch auf Nachfrage darauf verwiesen wurde. Es gab für den Kläger daher keinen Anlass für die Beiziehung eines Sachverständigen zur Besichtigung. Der OGH stellte fest, dass der Schimmelbefall einen Mangelschaden darstellt, für den der Beklagte einstehen muss, selbst wenn nicht bewiesen werden konnte, dass der Beklagte von der Schimmelbildung wusste oder diese gar verschuldet hatte. Ein Verschulden des Übergebers „am Mangel“ wird nach § 1298 iVm § 933 Abs 3 ABGB vermutet und ist es dem Beklagten nicht gelungen fehlendes Verschulden zu beweisen.