Können „Superädifikate“ Gegenstand einer Simultanhypothek sein?

Wird also ein Haus, das fest mit dem Boden verbunden ist, auf einer Liegenschaft errichtet, so ist dieses Haus als Nebensache der Liegenschaft einzustufen und steht somit im Eigentum des Liegenschaftseigentümers. Von diesem Grundsatz kennt das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) allerdings auch einige Ausnahmen. Eine dieser Ausnahmen sind „Superädifikate“. Ein Superädifikat zeichnet sich dadurch aus, dass es sich um ein Bauwerk handelt, das auf einem fremden Grund errichtet wurde, aber in der Absicht, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Gerade dieses Fehlen der Belassungsabsicht führt dazu, dass das Bauwerk nicht zu einem unselbstständigen Bestandteil der Liegenschaft wird, sondern diesem Sonderrechtsfähigkeit zukommt. Insofern fallen Eigentum an der Liegenschaft und Eigentum am Superädifikat auseinander. Damit ein Bauwerk als Superädifikat eingestuft werden kann, muss sich das Fehlen der Belassungsabsicht aus objektiven Umständen ergeben, also nach außen hin erkennbar sein. Derjenige, der ein Bauwerk errichtet, eben in der Absicht, dass es nicht auf diesem Grundstück verbleiben soll, der erwirbt originär mit der Bauführung Eigentum am Bauwerk. Rein sachenrechtlich werden Superädifikate als bewegliche Sachen qualifiziert.

Unter einem Pfandrecht versteht man das beschränkt dingliche Recht, sich aus einer Sache zu befriedigen, wenn die durch das Pfandrecht besicherte Forderung bei Fälligkeit vom Schuldner nicht erfüllt wird. Gegenstand eines Pfandrechts können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen, z.B. Liegenschaften, sein. Wird ein Pfandrecht an einer Liegenschaft begründet, so wird dieses Pfandrecht vom Gesetz als „Hypothek“ bezeichnet. Für die wirksame Begründung einer Hypothek ist gemäß § 451 ABGB die Einverleibung des Rechts im Grundbuch im Lastenblatt (C-Blatt) erforderlich. Eine besondere Form der Hypothek ist die Simultanhypothek im Sinne des § 15 Grundbuchsgesetz (GBG). Eine solche zeichnet sich dadurch aus, dass zur Sicherung ein und derselben Forderung auf zwei oder mehreren Grundbuchskörpern ein Pfandrecht einverleibt wird, wobei jede Liegenschaft ungeteilt, also solidarisch, für die besicherte Forderung haftet. Durch die solidarische Haftung wird es dem Pfandrechtsgläubiger ermöglicht, zu entscheiden, auf welche Liegenschaft er schlussendlich zugreift um Befriedigung zu erlangen.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob Superädifikate eine Simultanhypothekentauglichkeit zukommt, sie also Gegenstand einer Simultanhypothek sein können. Hierzu führte das Höchstgericht aus wie folgt:

Gemäß § 15 Abs 1 GBG kann ein Pfandrecht für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehreren Grundbuchskörpern oder Hypothekarforderungen eingetragen werden (= Simultanhypothek). Gemäß § 15 Abs 2 GBG ist der Gläubiger in solchen Fällen berechtigt, die Bezahlung der ganzen Forderung aus jeder einzelnen Pfandsache zu verlangen. Wenn dem Gläubiger für dieselbe Forderung mehrere Sicherheiten zustehen, haftet grundsätzlich jede Sicherheit für die ganze Forderung und der Gläubiger kann frei entscheiden, welche Sicherheit er zunächst in Anspruch nimmt oder ob er etwa mehrere Sicherheiten gleichzeitig durchsetzen will. In der Literatur überwiegt nun die Auffassung, dass in Anbetracht des klaren Wortlauts des § 15 Abs 1 GBG nur bücherliche Rechte Gegenstand einer Simultanhypothek sein können und dass dieser Umstand einer Begründung von Simultanhypotheken an Superädifikaten entgegensteht. Der im Anlassfall erkennende Senat teilt diese Auffassung. Die Behauptung der Antragstellerin, wonach Superädifikate schon deshalb Gegenstand einer Simultanhypothek sein müssten, weil auch an Baurechten Simultanhypotheken begründet werden können, kann nicht gefolgt werden. Dies folgt aus dem Umstand, dass für die wirksame Begründung eines Baurechts stets die Einverleibung im Grundbuch erforderlich ist und somit das Baurecht als Grundbuchskörper im Sinne des § 15 Abs 1 GBG einzustufen ist. Da Superädifikate nicht im Grundbuch einverleibt werden, sondern Eigentum an solchen entweder originär durch Bauführung oder derivativ durch Urkundenhinterlegung erworben wird, käme eine Anwendung des § 15 Abs 1 GBG auf Superädifikate nur in Betracht, sofern die Nichterwähnung der Superädifikate im Gesetz auf eine planwidrige Gesetzeslücke zurückzuführen wäre. Eine solche planwidrige Lücke kann aber gerade nicht angenommen werden, zumal der Gesetzgeber die Bestimmung des § 15 Abs 1 GBG erst im Rahmen der Grundbuchs-Novelle 2008 geändert hat und in diesem Zusammenhang eine Ausdehnung auf Superädifikate gerade nicht vorsah. Im Ergebnis gilt somit, dass ein Pfandrecht für dieselbe Forderung ungeteilt als Simultanhypothek im Sinne des § 15 Abs 1 GBG nicht an Superädifikaten als (weitere) Pfandobjekte eingetragen werden kann.