Mietvertrag - unwirksame Befristung wegen automatischer Verlängerung

September 2018

Nach allgemeinen Grundsätzen endet ein befristeter Vertrag, wenn die Befristung zulässig ist, grundsätzlich automatisch mit dem Ablauf der Zeit, für die er abgeschlossen wurde, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Durch Vereinbarung kann auch ein befristeter Vertrag mit einer vorzeitigen ordentlichen Kündigungsmöglichkeit kombiniert werden. Die ordentliche Kündigung eines befristeten Vertrages ist daher grundsätzlich nur dann zulässig, wenn eine zusätzliche Kündigungsmöglichkeit zu einem früheren Termin wirksam vereinbart wurde.

Nach § 29 Abs 1 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG) muss die Befristung eines (Wohnungs‑)Mietvertrages, der dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt, schriftlich sowie mit unbedingtem, datumsmäßig feststehendem Endtermin vereinbart werden. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so ist die Befristung nicht durchsetzbar und gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; der Mietvertrag kann vom Vermieter nur unter sinngemäßer Anwendung der spezialgesetzlichen Kündigungsvorschriften beendet werden.

Die Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Mietvertrages ein unbedingter Endtermin im Sinn des § 29 MRG vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln.

Ein vom Obersten Gerichtshof (OGH) kürzlich zu beurteilender Mietvertrag enthielt neben einer Befristung auf drei Jahre nachfolgende Klausel: „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“

Der OGH führt in seiner rechtlichen Beurteilung aus, dass vorliegend weder eine nur einmalige Verlängerung des Mietvertrags um eine festgelegte Dauer bis zu einem datumsmäßig klar bestimmbaren Endtermin vorgesehen noch der späteste Endtermin bestimmt sei, zu dem der Mietvertrag jedenfalls endet. Vielmehr verlängere sich der Mietvertrag „jeweils“, also immer wieder auf weitere drei Jahre, wenn er nicht rechtzeitig (vor Ablauf) gekündigt wird. Daher handle es sich dabei um eine nach der bisherigen Rechtsprechung für einen unbedingten Endtermin unzulässige Formulierung. Die zu beurteilende „Verlängerungsoption“ entspreche damit jedenfalls nicht den Anforderungen an einen unbedingten Endtermin im Sinn des § 29 MRG und sei nach dieser Gesetzesbestimmung daher unwirksam.

Hinzu komme, dass die Beendigung des Mietvertrags nach der zu beurteilenden Vertragsklausel eine „Kündigung“, also eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung erfordere, die auf die Auflösung des Mietverhältnisses gerichtet ist. Auch die Notwendigkeit einer Auflösungserklärung spreche gegen einen unbedingten Endtermin und im Prinzip auch gegen das Wesen einer Befristungsvereinbarung. Im Ergebnis liegt somit keine durchsetzbare Befristung vor und kann der Mietvertrag, welcher somit als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes aufgelöst werden.