Mietvertragsauflösung bei Veräußerung des Mietobjektes

Im Mietrechtsgesetz (MRG) gibt es zahlreiche zwingende Bestimmungen, von denen nur zugunsten des Mieters abgewichen werden kann. Da das MRG den Schutz des Mieters fokussiert, ist es für den Mieter in der Regel vorteilhafter, wenn das vermietete Objekt dem MRG unterliegt. Die ansonsten zur Anwendung gelangenden mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB sind für den Mieter häufig weniger günstig.

Ein wesentlicher und häufig vernachlässigter Unterschied zwischen dem MRG und den mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB betrifft die Frage, ob ein Mietvertrag im Falle des Verkaufs des vermieteten Objekts vom neuen Eigentümer aufgekündigt werden kann oder nicht.

Im Anwendungsbereich des MRG, und zwar sowohl im Vollanwendungsbereich als auch – nach herrschender Rechtsprechung – im Teilanwendungsbereich des MRG, tritt der Erwerber des vermieteten Objekts gemäß § 2 MRG ohne Kündigungsmöglichkeit in das Mietverhältnis ein, sofern der Mietgegenstand bereits an den Mieter übergeben wurde, und zwar unabhängig davon, ob der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist oder nicht. In diesem Fall gilt somit der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

Fällt das Mietobjekt hingegen nicht in den Anwendungsbereich des MRG, gelangt § 1120 ABGB zur Anwendung, wonach der Erwerber des Mietobjektes – selbst bei einem befristeten Mietvertrag – das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine binnen „angemessener Frist“ auflösen kann, sofern das Mietverhältnis nicht im Grundbuch eingetragen ist. Außerhalb des MRG gilt daher der Grundsatz „Kauf bricht Miete“.

Macht der Erwerber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, kann der Mieter den Schaden, welchen er durch die vorzeitige Vertragsauflösung erleidet, vom seinerzeitigen Vermieter und Veräußerer ersetzt verlangen. Gegen den Erwerber hat der gekündigte Mieter regelmäßig keine diesbezüglichen Ersatzansprüche.

Insbesondere beim Abschluss von befristeten Mietverträgen über einen längeren Zeitraum ist daher Vorsicht geboten und gilt es bereits im Vorfeld exakt abzuklären, ob ein Mietobjekt dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt oder nicht, damit sich der Mieter auch tatsächlich in Sicherheit wiegen kann, dass das Mietverhältnis – im Falle einer Veräußerung des Mietobjektes – nicht vorzeitig durch den Erwerber aufgelöst werden kann. Dies gilt umso mehr, wenn der Mietzins für die gesamte Mietdauer (z.B. 10 Jahre) vorausbezahlt wird.