Mietzinsminderung wegen Schimmelbildung

November 2017

Nach § 1096 Abs 1 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ABGB wird der Bestandnehmer (Mieter, Pächter) für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandobjekt bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. Diese Mietzinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters ein. Der Anspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw. Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung. Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung, wobei der Vertragszweck im Vordergrund steht.

Keine Mietzinsminderung steht zu, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Bestandnehmer zu vertreten ist, soweit er den Mangel also selbst verursacht hat, wobei ein etwaiges Allein- oder Mitverschulden an der Gebrauchsminderung entsprechend zu berücksichtigen ist.

Hinsichtlich einer allfälligen Schimmelbildung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Mieter mit dem Auftreten von Schimmelbildung in zum Wohnen gewidmeten Räumlichkeiten weder bei Beginn des Mietverhältnisses noch im Laufe der Zeit zu rechnen braucht. Schimmelbildung kann sogar gesundheitliche Nachteile nach sich ziehen. Daher ist grundsätzlich auch davon auszugehen, dass Schimmel der (mittleren) Brauchbarkeit entgegensteht.

Dass eine Feuchtigkeitsbildung auf „interne feuchte Quellen“ (z.B. Atmung, Waschen, Kochen, Aufstellen von Pflanzen, etc.) zurückzuführen ist, ist bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und sagt nichts über ein Fehlverhalten der Mieter aus, sondern nur, dass nicht Baumängel, wie beispielsweise eine Durchfeuchtung des Mauerwerks, zur Feuchtigkeitsbildung beigetragen hat. Damit ist aber noch nichts darüber ausgesagt, worin die Ursache dafür liegt, dass aus diesem normalen Feuchtigkeitseintrag Schimmel entsteht.

Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist. Bei einer durchschnittlichen Brauchbarkeit eines als Wohnung vermieteten Bestandobjektes wird der Mieter daher auch erwarten können, dass mit einem durchschnittlichen Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Ist ein darüber hinausgehendes Lüftungsverhalten erforderlich, um Schimmelbildung zu verhindern, wird in der Regel davon auszugehen sein, dass dies an der Beschaffenheit des Bestandobjektes, nicht am normalen Wohnverhalten des Bestandnehmers liegt. Kann Schimmelbildung nicht mit einem normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies daher dem Vermieter, nicht dem Mieter zuzurechnen.