Miteigentümeridentität zwischen herrschender und der dienender Liegenschaft schließt Grunddienstbarkeit aus

Eine Dienstbarkeit ist somit das dingliche Recht der beschränkten Nutzung einer fremden Sache. Innerhalb der Dienstbarkeiten wird zwischen Grunddienstbarkeiten und persönlichen Dienstbarkeiten unterschieden. Eine Grunddienstbarkeit kennzeichnet sich im Unterschied zu einer persönlichen Dienstbarkeit dadurch aus, dass sie nicht einer ganz bestimmten Person eingeräumt wird, sondern dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, um diesem eine vorteilhaftere oder bequemere Nutzung seines Grundstücks zu ermöglichen. Sie wird vom Eigentümer des sogenannten dienenden Grundstücks, also jenes, das mit der Dienstbarkeit belastet wird, eingeräumt.

Für die Begründung einer Grunddienstbarkeit ist prinzipiell die Einverleibung im Grundbuch erforderlich. Diese Einverleibung erfolgt einerseits bei der herrschenden Liegenschaft im A2-Blatt und andererseits bei der dienenden Liegenschaft im C-Blatt. Aus dem Umstand, dass eine Grunddienstbarkeit an der dienenden Liegenschaft die vorteilhaftere oder bequemere Nutzung der herrschenden Liegenschaft zur Folge haben soll, ergibt sich, dass zur wirksamen Begründung einer solchen zwei Grundbesitzer erforderlich sind. Das österreichische Sachenrecht sieht somit keine Eigentümerservitut vor. Sollte also der Eigentümer des dienenden Grundstücks zugleich Eigentümer des herrschenden Grundstücks sein, so kommt eine Einverleibung ins Grundbuch und damit eine wirksame Begründung einer Grunddienstbarkeit nicht in Betracht. Sollte die Grunddienstbarkeit mangels Eigentümeridentität zunächst wirksam begründet worden sein und es im Nachhinein zu einer Vereinigung des herrschenden und dienenden Grundstücks kommen, so sieht § 526 ABGB ein „Ruhen“ der Dienstbarkeit während der Dauer der Vereinigung vor.  Sollte die „Vereinigung“ aufgehoben werden, so kann die Dienstbarkeit gegen den neuen Eigentümer ausgeübt werden.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob eine Grunddienstbarkeit an einer Liegenschaft begründet werden kann, wenn sowohl die herrschende als auch die dienende Liegenschaft im Miteigentum derselben Personen stehen. Der OGH führte rechtlich aus wie folgt:

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig oder nach der positiven Kenntnis des Erwerbers der anderen dient und weiterhin dienen soll, auch ohne Vereinbarung und Eintragung ins Grundbuch unmittelbar durch die Übertragung des Eigentums eine außerbücherliche Dienstbarkeit entsteht. Es wird in diesen Fällen angenommen, dass der mittels des Übertragungsaktes tatsächlich geschaffene Zustand der Natur einer Dienstbarkeit entspricht und die Dienstbarkeit somit unmittelbar durch den Übertragungsakt ohne Titel und Modus, also ex lege, entsteht. Dies wird als „ruhende Eigentümerservitut“ bezeichnet, weil im Zweifel davon auszugehen ist, dass ein bestehender Zustand aufrecht bleiben und die vorherige Eigentümerbefugnis als Grunddienstbarkeit fortbestehen soll. Seine Grundlage findet diese Rechtsprechung in § 526 ABGB, der – wie oben ausgeführt – ein „Ruhen“ der Dienstbarkeit bei Vereinigung des dienenden und herrschenden Grundstücks vorsieht, die Dienstbarkeit aber bei späterer Veräußerung wieder „auferleben“ lässt.

Die zur „ruhenden Eigentümerservitut“ genannten Grundsätze gelten nicht nur für den Fall, dass der ursprüngliche Alleineigentümer das Eigentum an einer der beiden Grundstücke an eine von ihm verschiedene Person übertragt. Eine Dienstbarkeit eines Miteigentümers an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sache wird ebenso als möglich angesehen. Der OGH verneinte beispielsweise eine Eigentümeridentität, wenn der Alleineigentümer einer Liegenschaft bloß Miteigentümer der anderen Liegenschaft ist, weil Alleineigentum und Miteigentum rechtlich nicht gleichgestellt werden können. In der aktuellen Entscheidung des OGH bestand die Besonderheit nun aber darin, dass beide Liegenschaften, also sowohl das dienende als auch das herrschende, im Miteigentum derselben beiden Personen standen. Zwar befasste sich das Höchstgericht noch nie ausdrücklich mit der Frage, ob in einer solchen Konstellation eine Dienstbarkeit begründet werden kann, doch hat er bereits mehrfach ausgesprochen, dass bei Miteigentum derselben Personen an zwei Liegenschaften von Eigentümeridentität auszugehen ist. Dies schon deshalb, weil gemäß § 828 ABGB die Teilhaber einer gemeinschaftlichen Sache (bei Einigkeit aller) nach außen hin als nur eine Person anzusehen sind. Auch gilt zu beachten, dass die Gesamtheit derselben Miteigentümer die Rechte, die eine Dienstbarkeit verleihen würde, ohnedies wie ein Alleigentümer bereits aus dem Eigentum an beiden Liegenschaften ableiten kann, sodass es der Begründung dieser Rechte durch eine Servitut nicht bedarf.

Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass die Begründung einer Grunddienstbarkeit nicht möglich ist, wenn die herrschende und die dienende Liegenschaft im Eigentum derselben Miteigentümer stehen, weil es sich hierbei wie bei Alleineigentum an beiden Liegenschaften um einen Fall der Eigentümeridentität handelt. Erst wenn beispielsweise einer der beiden Miteigentümer sein Miteigentum an einer der Liegenschaften aufgibt, wäre die Eigentümeridentität aufgelöst.